在許多涉及農(nóng)民權(quán)益的財(cái)產(chǎn)類(lèi)案件中，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛所占比例最大。但由于現(xiàn)行房屋買(mǎi)賣(mài)法律法規(guī)的混亂，特別是涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范，司法實(shí)踐中法官對(duì)法律的理解和適用方式多種多樣，同一案件不同判決時(shí)有發(fā)生。為此，我院組織相關(guān)人員對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行了分析。通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有三種觀點(diǎn)：

1。我們對(duì)無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有一致的理解。房屋所有人不承認(rèn)無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，雙方應(yīng)當(dāng)返還房屋和價(jià)款。判決書(shū)中有兩種意見(jiàn)：一是以變更登記、過(guò)戶(hù)為房屋買(mǎi)賣(mài)的有效條件；二是房屋未登記的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方出于真實(shí)意思而簽訂的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方都具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。三。農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民在房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力上存在較大差異。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方出于真實(shí)意思而簽訂的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方都具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

上述同一案件不同判決的現(xiàn)象不僅不能起到解決糾紛的作用，而且損害了司法部門(mén)的權(quán)威，造成了很大的負(fù)面影響。為統(tǒng)一執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，減少同一案件不同判決的現(xiàn)象，我院認(rèn)為無(wú)處分權(quán)人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，權(quán)利人不承認(rèn)的，無(wú)效。只有財(cái)產(chǎn)所有人和有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的人才能處分財(cái)產(chǎn)。

2。房屋轉(zhuǎn)讓登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件。究其原因，一是從登記制度的目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世界知道權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變更，不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、 從登記的法律性質(zhì)來(lái)看，轉(zhuǎn)讓登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的內(nèi)容之一，不應(yīng)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件相混淆?？傊怯浭峭恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的重要條件，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同。不過(guò)戶(hù)登記的效力是房屋權(quán)屬不發(fā)生變化，但不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)城鎮(zhèn)居民有效。究其原因，一是《合同法》將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限定為違反法律、行政法規(guī)。認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)禁止炒作土地的通知》。通知的發(fā)布機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，不是國(guó)務(wù)院。因此，本文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。2、 土地管理法規(guī)定的土地使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)。其立法本意是保持農(nóng)地?cái)?shù)量，保障農(nóng)民的生存和糧食供應(yīng)。宅基地原本是建設(shè)用地，其主體的變化不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地的減少。因此，將本條適用于宅基地是不妥當(dāng)?shù)?，將其作為農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民的依據(jù)，也違背了人民房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的立法本意。3、 從所有權(quán)法律保護(hù)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋不是維護(hù)農(nóng)民利益，而是侵犯農(nóng)民權(quán)利。眾所周知，在所有權(quán)的占有、使用、收益和處分四大功能中，最重要的是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的象征。如果限制農(nóng)村住房的處分權(quán)，完全違背了國(guó)家保護(hù)農(nóng)民利益的政策。另一方面，合同法的基本精神是合同自由。合同自由包括合同訂立自由、合同內(nèi)容自由和合同客體自由。限制農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民賣(mài)房，也違背了契約自由的基本精神。4、 我國(guó)新農(nóng)村合同管理法也體現(xiàn)了同樣的精神。該法第32條規(guī)定，“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，依法可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓”，該條原則上賦予農(nóng)民處分承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主權(quán)，認(rèn)為農(nóng)民可以從自身利益最大化的角度合理配置財(cái)產(chǎn)，是立法精神的一大進(jìn)步。既然農(nóng)民承包地可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)該這樣理解。你知道嗎