房屋質(zhì)量及違約責(zé)任。2006年9月20日，他們與北京當(dāng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)當(dāng)某公司）簽訂《商品房預(yù)售合同》（編號(hào)：y576224），在北京市海淀區(qū)安寧莊西路購(gòu)房，總價(jià)約220萬(wàn)元。按照合同約定，他們支付了首付90萬(wàn)元，辦理了按揭貸款。約定交貨日期為2008年1月20日。2008年3月10日，某房地產(chǎn)公司向兩人發(fā)出延期通知，并確認(rèn)交房日期為2008年4月15日，郭某不同意，但最終默認(rèn)了延期通知。2008年4月12日，某公司通知郭先生辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，郭先生和王先生如期趕到。進(jìn)入交接手續(xù)后，郭某發(fā)現(xiàn)房屋地面脫落嚴(yán)重，天花板有滲水跡象。隨后，郭某要求一家公司退房，但該公司答應(yīng)維修。郭某憤然離去。2008年5月10日，某公司再次向郭某發(fā)出房屋交接通知時(shí)，郭某接到通知，于2008年5月15日到北京市海淀區(qū)安寧莊西路一中院3號(hào)樓一樓售樓處辦理房屋收房手續(xù)。郭某如約趕到，發(fā)現(xiàn)其中一棟房屋的地板破損約2平方米，水泥地面裸露，滲水問(wèn)題仍未解決。郭某不同意關(guān)房。2008年6月20日，郭先生正式聘請(qǐng)律師協(xié)助辦理房屋交接手續(xù)。2008年6月25日，郭先生、王先生和律師以及北京市第二公證處的工作人員攜帶錄音筆、相機(jī)等工具前往一家公司指定的交貨地點(diǎn)。他們要求一家公司按照合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)履行交貨義務(wù)。當(dāng)某公司相關(guān)人員接到并含糊其辭地表示希望通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題時(shí)。進(jìn)入房屋后，公證員對(duì)房屋受損情況進(jìn)行了拍照。2008年7月3日，北京市第二公證處出具（2008）京房證民證字第08519號(hào)公證書(shū)，記載了整個(gè)交涉過(guò)程，并注明了房屋無(wú)法交房的原因。（這是張×生律師的原著，歡迎大家閱讀，請(qǐng)大家不要抄襲，互相尊重，交流熱線13911920598）

2008年7月10日，某公司與郭某律師見(jiàn)面討論退房事宜時(shí)，律師要求某公司退房時(shí)，應(yīng)承擔(dān)郭某還款造成的利息損失并承擔(dān)違約責(zé)任；當(dāng)某公司表示愿意退房時(shí)，卻對(duì)郭某要求的貸款利息損失和違約金不予支持。2008年7月12日，雙方達(dá)成協(xié)議，在某公司退還郭某購(gòu)房首付90萬(wàn)元、已向銀行支付的貸款10萬(wàn)元、總利息（按存款利率）損失7萬(wàn)元時(shí)；至于已向銀行支付的房貸利息貸款及所欠銀行的利息，郭某不會(huì)被追究，而是當(dāng)某公司向銀行承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)所欠的貸款利息。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請(qǐng)不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

律師點(diǎn)評(píng)

1。商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同交付中的注意事項(xiàng)。首先，合同中要明確規(guī)定交貨日期，必須是最后期限?！澳橙找院蟆?、“某日起”、“某年”、“某月”等模糊詞語(yǔ)不宜書(shū)寫(xiě)。其次，在合同中要嚴(yán)格限定房屋質(zhì)量。除明確符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)列出一些常見(jiàn)的禁止事項(xiàng)，如：漏水、噪音、地板脫落、墻面油漆脫落、裝修材料不合格等，雙方同意，一旦出現(xiàn)上述情況，買(mǎi)方可隨時(shí)退房；第三，雙方約定：延遲交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在30天內(nèi)（一般為每天萬(wàn)分之三）支付違約金；超過(guò)30天，買(mǎi)受人有權(quán)選擇退房并要求支付違約金（具體為多少萬(wàn)元）不宜按三天萬(wàn)分之三的比例計(jì)算）或要求繼續(xù)履行合同并支付違約金；最后，要掌握違約責(zé)任約定的技巧。我們?cè)诩s定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任時(shí)，不應(yīng)當(dāng)允許其在條款中增加附加條件，即一旦違約，就應(yīng)當(dāng)無(wú)其他條件地承擔(dān)違約責(zé)任。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請(qǐng)不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2。開(kāi)發(fā)商的《房屋征收通知書(shū)》等文件取代了《遲延通知書(shū)》，從而試圖轉(zhuǎn)嫁違約責(zé)任。比如，本案說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)延期了合同，但又不愿意承擔(dān)延期違約金，因此希望購(gòu)房者不按照“收房通知書(shū)”規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)“收房”，將違約責(zé)任轉(zhuǎn)移。進(jìn)一步分析：開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，但可以延期交房，提前發(fā)出延期通知，并承擔(dān)違約責(zé)任；開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，且不能延期交房，并發(fā)出交房通知，期望購(gòu)房者不承擔(dān)違約責(zé)任按通知“收房”，從而轉(zhuǎn)移違約責(zé)任——此時(shí)，收房地點(diǎn)往往轉(zhuǎn)移到一個(gè)非常隱蔽的地方，甚至讓購(gòu)房者買(mǎi)房也很難找到購(gòu)房者；即使購(gòu)房者找到通知規(guī)定的地點(diǎn)，他們經(jīng)常找不到人，或者找不到不是開(kāi)發(fā)人員的人（注意，一定要檢查接待員的證件并復(fù)?。?。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請(qǐng)不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

3。退房時(shí)支付違約金。一般來(lái)說(shuō)，違約金在合同中有明確規(guī)定，按約定支付不成問(wèn)題。但在房?jī)r(jià)飛漲的極端情況下，如果購(gòu)房者選擇退房，開(kāi)發(fā)商的違約金可以適當(dāng)增加或減少：當(dāng)違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度時(shí)（從約定的交房日期到退房時(shí)的房?jī)r(jià)上漲速度），開(kāi)發(fā)商應(yīng)適當(dāng)增加違約金的數(shù)額。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請(qǐng)不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）我們要注意區(qū)分延遲交房和房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致的退房?jī)煞N情況。對(duì)于前者，按照每天萬(wàn)分之三的比例支付違約金更為合理；對(duì)于后者，如果沒(méi)有延期或延期的話，限額很短，所以購(gòu)房者退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商按照約定比例支付的違約金金額顯然很小。因此，買(mǎi)受人一定要注意，此時(shí)的違約金協(xié)議中必須明確一個(gè)比較大的具體數(shù)額，比如20萬(wàn)元。

4。退房過(guò)程中的證據(jù)保全。一般來(lái)說(shuō)，采購(gòu)合同和付款憑證是最直接的證據(jù)。然而，在證明開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，這些證據(jù)卻十分蒼白：開(kāi)發(fā)商的延期通知和不合格的質(zhì)量證明是證明開(kāi)發(fā)商違約的關(guān)鍵證據(jù)。在保存此類(lèi)證據(jù)時(shí)，明智的做法是選擇公證。當(dāng)然，委托律師更符合現(xiàn)實(shí)——一般是律師（代理開(kāi)發(fā)商）和律師（代理買(mǎi)家）之間的較量。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請(qǐng)不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

5。必備文件：竣工驗(yàn)收記錄表、房屋實(shí)測(cè)面積調(diào)查表、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅操作手冊(cè)、規(guī)劃驗(yàn)收證明；其他文件：用水證明、消防工程證明、管道施工竣工分配、電梯驗(yàn)收證明等>法律依據(jù)

1。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條：質(zhì)量不符合約定的，按照當(dāng)事人約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受害人可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任