過(guò)戶包括兩個(gè)方面：一是原借款人（出賣(mài)人）提前償還銀行貸款，解除與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，注銷抵押登記；二是新借款人（買(mǎi)受人）申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新增貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。其業(yè)務(wù)流程如下：一是原借款人向銀行提出申請(qǐng)。第二步，銀行、賣(mài)方和買(mǎi)方簽署一份經(jīng)銀行批準(zhǔn)的協(xié)議。銀行同意賣(mài)方轉(zhuǎn)讓房屋。賣(mài)方承諾優(yōu)先償還銀行貸款，并授權(quán)銀行直接從銀行賬戶中扣除未償貸款本息。買(mǎi)房人承諾將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)房人開(kāi)設(shè)的銀行賬戶。三是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。第四步是買(mǎi)家向銀行申請(qǐng)新的貸款。貸款金額可以是賣(mài)方剩余的貸款余額，也可以按照以下公式計(jì)算：貸款金額=所購(gòu)房屋市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款比例。第五步是在銀行批準(zhǔn)后與購(gòu)房者簽訂新的貸款合同和抵押合同，并出具同意貸款的承諾書(shū)。第六步，銀行和賣(mài)方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷抵押登記，賣(mài)方和買(mǎi)方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，銀行和買(mǎi)方辦理新的抵押登記手續(xù)。第七步，銀行向買(mǎi)家發(fā)放貸款。根據(jù)買(mǎi)方授權(quán)，貸款轉(zhuǎn)入賣(mài)方開(kāi)立的賬戶。然后，根據(jù)賣(mài)方的授權(quán)，將賣(mài)方未償還的貸款本息直接從賬戶中扣除，原借款合同終止。其業(yè)務(wù)流程為：原借款人提出申請(qǐng)→簽訂三方協(xié)議→簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同→購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)→銀行審批→簽訂新的貸款合同→辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→賣(mài)方還貸。如果要轉(zhuǎn)讓未完工的房地產(chǎn)，需要在第二步簽訂的協(xié)議中增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為簽約方。開(kāi)發(fā)商同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并承諾對(duì)新增貸款承擔(dān)分階段擔(dān)保責(zé)任。此時(shí)，出賣(mài)人尚未取得房屋所有權(quán)證，只是在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售合同登記和抵押權(quán)預(yù)登記，因此無(wú)需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，只需辦理相關(guān)變更手續(xù)。