關(guān)于土地與土地上建筑物的關(guān)系，現(xiàn)代民法有兩種模式：以德國為代表的立法模式認(rèn)為土地與建筑物是一回事，建筑物是土地的重要組成部分?！兜聡穹ǖ洹返?4條規(guī)定，附著在土地上的物品，特別是建筑物和未與土地分離的產(chǎn)品，是土地的主要組成部分。因此，土地和地上物體沒有單獨(dú)登記轉(zhuǎn)讓，造成權(quán)利主體不一致。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個獨(dú)立的不動產(chǎn)。中國臺灣也是如此。因?yàn)橥恋睾头课菰诜缮蠈儆诓煌臇|西，但實(shí)際上它們是不能分開的。建筑物必須附在一定的土地上。當(dāng)土地和房屋的所有權(quán)不屬于一人時，只能通過地上權(quán)關(guān)系來處理，即通過土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式來解決建筑物的占地問題。中國大陸所采用的民法模式與中國大陸、日本和中國大陸臺灣所采用的民法模式相同。它堅(jiān)持認(rèn)為土地和土地屬于不同的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)槲覈鴪?jiān)持土地公有制，但住房一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地與住房分離具有歷史合理性。在土地公有制不可動搖的前提下，堅(jiān)持房地分開，對于實(shí)現(xiàn)房屋流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，是十分必要的。而且，隨著住房和土地的分開登記，土地和住房的分離日益加強(qiáng)。中國立法的原因尚不清楚。主要目的是促進(jìn)司法。一般來說，土地和房屋在性質(zhì)上是不可區(qū)分的，因此當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時，司法機(jī)關(guān)最容易將其一并轉(zhuǎn)讓或者抵押。不過，這種簡單的做法恐怕有幾個原因：

1）。當(dāng)時立法者乃至整個學(xué)術(shù)界對地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行條例》頒布實(shí)施時，我國土地使用權(quán)剛剛開始有限程度的流轉(zhuǎn)。民法學(xué)的研究非常膚淺，法律上的土地使用權(quán)設(shè)計(jì)之精巧，是大多數(shù)人聞所未聞的。中國實(shí)行土地公有制，不實(shí)行土地私有制。私人住宅是在土地使用權(quán)（類似于傳統(tǒng)的土地使用權(quán)）的基礎(chǔ)上建造的，土地使用權(quán)期限相對較短。如果將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)設(shè)定在土地使用權(quán)上，恐怕成本太高，理論上有很多困難。當(dāng)時的土地使用權(quán)制度主要解決土地有償使用問題，限制了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分屬不同主體的情況尚未進(jìn)入立法者的視野。因此，從管理的角度來看，簡單而統(tǒng)一的房地產(chǎn)綜合抵押實(shí)踐是最方便的。你知道嗎