住房抵押是一種特定的抵押方式，是指債務人或第三人以自己的房屋或國有房屋的處分權(quán)作為擔保，以保證債務的履行。債務人不履行債務的，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物，處分抵押物所得價款優(yōu)先受償。提供抵押房屋的一方稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全民事行為能力，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人不得設立房屋抵押。他們設定的任何抵押都是無效的。從法律角度看，住房抵押是一種擔保和法律關(guān)系，具有以下特點：（1）住房抵押是對原債權(quán)債務關(guān)系的擔保，原債權(quán)債務關(guān)系是主合同，而住房抵押權(quán)是從屬合同。它以原業(yè)主合同合法有效的存在為前提，不能獨立存在。（2） 抵押房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常由抵押人保管。保管人應當妥善保管抵押房屋。（3） 當負有清償義務的一方當事人不履行債務時，房屋抵押人可以不依賴債務人的行為，直接行使房屋抵押權(quán)，實現(xiàn)其權(quán)利。（4） 抵押財產(chǎn)必須是房子。房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人。抵押人必須擁有抵押房屋的所有權(quán)。抵押房屋為國有房屋的，抵押人有權(quán)處分抵押房屋。（5） 房屋抵押權(quán)的設立一般采用書面形式，擔保范圍應當明確。（6） 抵押人將房屋抵押后，不喪失房屋所有權(quán)。因此，抵押人應當承擔房屋意外滅失的風險。（7） 住房抵押貸款是一種擔保物權(quán)。房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押人同意將抵押房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，房屋抵押人對抵押房屋有追索權(quán)，房屋受讓人遭受的損失由房屋抵押人承擔。房屋抵押人是法律關(guān)系中的一方，既有權(quán)利又有義務。抵押人享有下列權(quán)利：（一）抵押人對抵押房屋享有所有權(quán)，并有權(quán)從抵押房屋中取得各種收益。（2） 抵押人有處分抵押房屋的權(quán)利，但轉(zhuǎn)讓抵押房屋，必須事先征得抵押人的同意。（3） 可以多次抵押房屋，但必須保證多個房屋抵押權(quán)所擔保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。（4） 抵押的房子可以出租。房屋抵押人的主要義務是妥善保管房屋。因抵押人侵害抵押房屋造成抵押房屋價值減少的，抵押人應當恢復抵押房屋的原狀或者提供相當于減少價值的擔保。抵押房屋毀損、滅失的，抵押人應當用其他財產(chǎn)抵減抵押房屋。因不可抗力或者其他不能歸責于抵押人的原因致使抵押房屋毀損、滅失的，抵押人可以向該房屋的抵押權(quán)人提供擔保并享有賠償請求權(quán)，也可以將賠償請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人免除。你知道嗎