新政策在我國頻頻出臺，對房地產(chǎn)市場影響巨大。在此背景下，商品房買賣法律問題有哪些新的變化和特點？買賣雙方應(yīng)該注意哪些問題？現(xiàn)根據(jù)目前的情況，對商品房銷售的法律熱點問題進行總結(jié)，以供參考。

I.商品房買賣合同簽訂后，我能在樓市下跌時退房嗎？[案例]李女士從2002年開始炒房。2009年10月，李女士再次與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的一套商鋪。開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》時，不僅拿出了《商品房買賣合同》，還對其背后的諸多條款進行了補充，并專門簽訂了《補充協(xié)議》。李女士沒有仔細看，按照開發(fā)商的要求在《商品房買賣合同》和《補充協(xié)議》上都簽了字。最近，房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化。李女士悔過自新，要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房價10%的違約金。

[律師]對于房地產(chǎn)投機者來說，當(dāng)房價上漲時，他們很樂意賺錢。當(dāng)房價下跌時，他們在考慮如何止損。在市場經(jīng)濟中，這種心態(tài)和做法沒有錯。

“補充協(xié)議”是開發(fā)商和買受人為補充《商品房買賣合同》未盡事宜而制定的條款。通常由開發(fā)商起草后由開發(fā)商和買方簽字。除非有極其特殊的情況，否則開發(fā)商不能同意買方在樓市下跌后有權(quán)退房。因此，李女士退房的落后要求將得不到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》要求嚴(yán)格商品房預(yù)售退房管理《通知》規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行商品房購買實名制，認(rèn)購后不得擅自變更購房人姓名。各地要規(guī)范商品房預(yù)訂行為，限制可預(yù)訂住房數(shù)量。買受人預(yù)訂商品房后未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，取消預(yù)訂，取消的房屋對外銷售。商品房買賣合同已經(jīng)網(wǎng)上簽訂備案，經(jīng)雙方協(xié)商一致需要解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)提出申請并說明理由，退還的房屋應(yīng)當(dāng)公開銷售?！币虼?，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍存在困難。二是什么樣的商品房可以預(yù)售？

[案例]上屆房交會期間，錢先生看中了一棟建筑面積130平方米的房子。售樓小姐告訴他，這一期房源正處于建設(shè)階段，屬于樓盤。錢先生想知道出售房產(chǎn)需要具備哪些條件。[律師]預(yù)售房屋又稱“商品房預(yù)售”。在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門申請《商品房預(yù)售許可證》，該證是商品房預(yù)售的合法憑證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行任何形式的預(yù)售活動。預(yù)售時，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，在售樓部辦理商品房預(yù)售許可證（俗稱“五證”），以增強透明度，樹立自己的企業(yè)形象?？傊?，“五證齊全”的商品房可以預(yù)售。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》中規(guī)定：“對未取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)約、排號、貴賓卡等形式向買方收取定金或預(yù)付款，不得參加任何展覽活動。對取得預(yù)售許可的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開全部預(yù)售房屋和每套房屋的價格，并嚴(yán)格按照申報價格和明碼標(biāo)價銷售。”各方應(yīng)注意上述規(guī)定。2009年1月，黃先生買房并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同約定，房屋總價180萬元，首付60萬元，余款由銀行貸款支付。雙方在預(yù)售合同的補充條款中還約定：“因買受人原因（包括銀行貸款政策變更）導(dǎo)致銀行不批準(zhǔn)買受人全部或部分貸款申請的，由買受人補足全部房款”，2009年3月，銀行未批準(zhǔn)黃先生的上述貸款，原因是：他還有許多未償還的貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補足全部房款，房地產(chǎn)公司將黃先生起訴至法院，要求解除預(yù)售合同。

[律師]在上述情況下，預(yù)售合同中關(guān)于買受人在無法獲得貸款時補足房款的補充協(xié)議是合法有效的，黃先生應(yīng)按協(xié)議補足全部房款；如果黃先生不補足房款，房地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕有權(quán)要求黃先生解除預(yù)售合同，并要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

上述案件只是眾多房貸糾紛中的一個，實踐中此類糾紛也不少。

今年以來，中央出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。根據(jù)《通知》，將實施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對購買首套建筑面積90平方米以上自有住房的家庭（含借款人、配偶及未成年子女，下同），首付比例不低于30%；對購房困難的家庭，首付比例不低于30%貸款購買第二套住房，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付比例和貸款利率大幅提高，具體由商業(yè)銀行按照風(fēng)險管理的原則自主確定。對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險情況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款；對不能提供一年以上地方納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。當(dāng)?shù)厝嗣裾梢愿鶕?jù)實際情況，采取臨時措施，在一定期限內(nèi)限制購房。因此，如果自住型購房涉及貸款購房，購房者應(yīng)注意政策變化，正確估計自己的承受能力；如果投機、投機性購房涉及貸款購房，是中央和各級政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。第四，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)違反銷售廣告承諾的責(zé)任？

[案例]某開發(fā)商在售樓廣告中解釋稱，公園、超市由政府部門在開發(fā)區(qū)旁規(guī)劃，購房者購物休閑非常方便（該說明未包含在商品房買賣合同中）。后來，政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園和超市變成了體育場館。買受人以交房后小區(qū)旁沒有公園、超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，買方的要求能否得到支持？

[律師]根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，開發(fā)商在廣告中的說明和承諾的違約責(zé)任是有限的