長期以來，商品房買賣合同的簽訂和履行糾紛率居高不下?！备袷胶贤闹贫ㄕ咄哂泄逃械膬?yōu)勢，并為自己規(guī)定了一些有利的條款，主要是為了減輕和免除自己的責任，增加對方的責任，排除對方的權利。合同另一方無法競爭，必須接受?！彼拇ㄊ」ど绦姓芾砭趾贤幪庨L羅春說，“這實際上沒有遵循意思自治的原則，這是不公平的。在這種情況下，行政機關有必要制定和推廣示范文本，發(fā)揮示范和引導作用。”

新版文本更加注重開發(fā)商與消費者之間義務的公平合理分配。為了消除對消費者不合理、不公平的條款，新版文本提交標準條款評審專家委員會，由相關專家進行評審，提供專業(yè)保護?！边@是一種創(chuàng)新的方法。

為爭取內容詳實、依據(jù)充分、權利義務公平合理，四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳、四川省工商局在制定新版文本時更加注重程序的公開透明。如組織召開學者、律師、仲裁委員會、房地產(chǎn)企業(yè)、消費者代表等參加的文本修改論壇，聽取各方意見；通過網(wǎng)絡宣傳等方式征求社會意見；對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為進行實地調查，聽取和吸收各界對新版文本的合理建議。

新版文本與《合同法》、《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《四川省物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等進行了有效銜接，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋。四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳房管處處長常成剛說：“新版文本采用了與舊版文本不同的文本結構，以便于合同當事人查閱，避免回頭看和翻閱?！钡谒?，新版文本沒有將章節(jié)劃分為“行為權利義務違約責任”，而是以交易行為為主軸，將交易行為的各個組成部分設計成一個獨立的章節(jié)，各個組成部分的權利義務都體現(xiàn)在其中，義務設定條款之后是相應的違約責任條款。”為防止銷售欺詐，新版文更加注重對消費者知情權的保護。如第二章“商品房基本情況”從項目建設、預售依據(jù)、區(qū)位、用途、面積、房屋權屬等方面進行了全面約定。其中，第二條規(guī)定，出賣人應當將房屋的建造和服務情況告知受委托單位，這增強了當事人獲取信息的對稱性，重點保護了買受人的知情權。

第四條第五款增加了出賣人在銷售現(xiàn)場公示商品房所在建筑面積預測報告的義務，有利于購房人查閱和了解。第五條規(guī)定，出賣人應當將商品房抵押告知買受人。第六條規(guī)定了出賣人對房屋權利的保障。由于商品房屬于預售，在實踐中，商品房售出后，出賣人擅自改變規(guī)劃或者設計，侵害了買受人的利益。對此，新版文規(guī)定，出賣人有義務不擅自變更規(guī)劃設計，有關部門同意變更時，出賣人有義務通知買受人。

在“要約邀請”條款中，新版文本參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，規(guī)定了銷售廣告和宣傳品的性質，相關說明和承諾，以避免發(fā)生報價時，銷售廣告和宣傳材料的宣傳內容與實際住房情況不符的糾紛問題。第三十二條明確了房屋的不利因素，出賣人應當以列舉的方式告知買受人，以保證買受人的知情權。第十章規(guī)定了商品房交易中對買受人權益有重要影響的其他事項。

依法辦理預售合同登記、商品房預告登記、房屋權屬轉移登記，是確認房屋權利和購房人權益的重要保障。新版“文本”分別約定了上述三種登記方式，其中增加了出賣人保持網(wǎng)上合同文本與實際合同文本一致的義務，避免出現(xiàn)“陰陽合同”逃避監(jiān)管的情況。

針對實踐中經(jīng)常發(fā)生的買賣雙方因買賣雙方以外的原因無法獲得購房貸款，出賣人要求買受人繼續(xù)全額支付，但買受人無法承擔的糾紛，新版文參照相關規(guī)定《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，并規(guī)定，買賣雙方因自身原因未能訂立《商品房擔保貸款合同》時發(fā)生的糾紛，出賣人不承擔責任，當事人有權解除合同，以及解除合同與否的案件如何處理，以公平設定權利并有效避免相關糾紛。

商品房交付糾紛高發(fā)。第十章對商品房本身、基礎設施設備及相關公共設施的交付條件、交付時間、交付程序以及相關違約責任等作出了明確、詳細的約定，并對糾紛高發(fā)的情況作了專門的規(guī)定。比如，對供水、供電、燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡等6項基礎設施的開通手續(xù)及相關費用進行了明確規(guī)定，避免了以往因協(xié)議不明確而重復收取開通費的情況。

自覺規(guī)范商業(yè)行為

特別提醒開發(fā)商，買賣雙方可以使用新版文本，也可以參照新版文本另行簽訂合同。對于新版文本中未約定或明確約定的內容，買方和賣方應根據(jù)房屋的具體情況，在相關條款后在空白行上補充協(xié)議，或另行簽署補充協(xié)議，這是協(xié)議。但補充協(xié)議的內容與新版文本不一致的，或者參照新版文本訂立的合同，不得再使用新版文本的名稱或者編號。在新版本的文本中，有一些條款需要選擇，填入空白，或刪除或添加；如果賣方選擇、填寫和增加重復使用，并且在簽訂合同時不與買方談判，這些條款將成為標準條款。格式條款不應包含增加買方責任、排除買方權利、減少或免除買方責任等不公平、不合理的內容。

四川省工商行政管理局合同司相關人士提醒，如果補充協(xié)議部分否定了新版文本，但仍使用新版文本的文字和數(shù)字，可能會引起消費者的誤解，這是對消費者的欺騙。消費者遇到這種情況，可以直接向當?shù)毓ど滩块T舉報，工商部門將按照《四川省合同監(jiān)督管理條例》進行調查處理。此外，開發(fā)企業(yè)參照新版文本，自制的補充協(xié)議不應包含不公平、不合理的內容，以減輕和免除經(jīng)營者的責任，增加消費者的責任，排除消費者的權利。這種情況是可以調查的