受房地產(chǎn)政策、貸款審批條件等政策法規(guī)影響，不少不具備購(gòu)房資格或貸款困難的購(gòu)房者另辟蹊徑，以他人名義購(gòu)房。然而，“借名買房”背后存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)：“李先生想向朋友貸款買房。他能做些什么來(lái)確保將來(lái)不會(huì)有爭(zhēng)端？針對(duì)上述問(wèn)題，律師給出的答案是：你可以和朋友簽訂協(xié)議，說(shuō)明你負(fù)責(zé)購(gòu)房，只需借用他的名字，同時(shí)必須把房產(chǎn)證放在自己手里。另外，你可以和朋友簽訂抵押合同，把你的房子抵押出去，并進(jìn)行登記，防止他賣掉房子。但這些都不能杜絕今后可能發(fā)生的糾紛，所以你一定要小心。

要以他人名義買房，我們需要知道有這些法律風(fēng)險(xiǎn)。如果名義上的產(chǎn)權(quán)人（借名購(gòu)房的人，而非實(shí)際購(gòu)房人）反悔，而投資者又不能充分證明雙方的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，就很難取得產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款。銀行發(fā)現(xiàn)實(shí)際買受人與貸款人不是同一人的，也可以按照借款合同的有關(guān)規(guī)定提前解除合同。但一旦無(wú)法獲得貸款，購(gòu)房就可能出現(xiàn)困難。從名義上的產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人，一種情況是名義上的產(chǎn)權(quán)人欠他人的債務(wù)無(wú)法清償，或者發(fā)生離婚糾紛，房產(chǎn)很可能被查封或拍賣。

另一種情況是名義上的財(cái)產(chǎn)所有人中途出事，很可能引發(fā)繼承糾紛。在這種情況下，投資方很難拿到房子，但只能要求對(duì)方返還房?jī)r(jià)和違約金，不能繼續(xù)履行合同，取得房產(chǎn)。如果名義上的財(cái)產(chǎn)所有人不誠(chéng)實(shí)，秘密出售財(cái)產(chǎn)，而買方（第三方）因財(cái)產(chǎn)登記中的信托而購(gòu)買財(cái)產(chǎn)，那么真正的投資者可能無(wú)法收回財(cái)產(chǎn)。5借名購(gòu)房合同無(wú)效。

如果借名購(gòu)買的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，借名購(gòu)房合同一般視為無(wú)效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策，屬于合同法規(guī)定的違法或以法律形式掩蓋無(wú)效合同非法目的的情形。即使雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，公證機(jī)關(guān)也不會(huì)接受。6權(quán)屬轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)即使名義上的產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有違約或違反誠(chéng)信，將名義上的產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)讓登記到不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人名下也要承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

重要！重要！重要！如何盡可能避免“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)？

首先，明確所購(gòu)房屋的性質(zhì)

如果所購(gòu)房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性限制的房屋，最好不要購(gòu)買，以免發(fā)生糾紛，掏空房款。第二，在簽訂“點(diǎn)名購(gòu)房合同”時(shí)要寫(xiě)明房屋所有權(quán)人，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)一般來(lái)說(shuō)，點(diǎn)名購(gòu)房人是實(shí)際出資人。因此，特別條款如“該房屋由雙方協(xié)商以甲方名義購(gòu)買，由乙方購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方所有，在購(gòu)房合同中應(yīng)注明“與甲方無(wú)關(guān)”的名稱，防止房屋權(quán)屬不清給以后的糾紛埋下隱患。第三，借名購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)掌握購(gòu)買手續(xù)材料，并保存足夠的證據(jù)。保管好存折、購(gòu)貨發(fā)票等投資原始憑證。這樣，一旦名義產(chǎn)權(quán)人背棄貸款名下購(gòu)房合同的約定，貸款名下購(gòu)房人就可以憑借充分的證據(jù)證明該房屋是以貸款名下購(gòu)房的，實(shí)際房產(chǎn)屬于貸款名下購(gòu)房人。為防止名義產(chǎn)權(quán)人違約，將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，最好在合同中約定，登記買受人不得轉(zhuǎn)讓房屋、遲延轉(zhuǎn)讓房屋、將房屋出售給第三人等；發(fā)生違約的，登記買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣，雙方嚴(yán)格履行借名購(gòu)房合同，提供了相對(duì)充分的法律保障。你知道嗎