商品房預(yù)售合同標(biāo)的物不現(xiàn)實(shí)，但將來(lái)會(huì)建成。在支付了購(gòu)房款后，購(gòu)房者將來(lái)能否拿到約定的房子，仍然是個(gè)未知數(shù)。根據(jù)合同約定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在一定期限后將已竣工的房屋交付給預(yù)購(gòu)人。預(yù)售人逾期未交付已竣工房屋的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任；逾期仍未交付商品房的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除合同。雖然法律對(duì)逾期交付的責(zé)任有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，預(yù)售人往往以不可抗力為由進(jìn)行抗辯，不承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。什么是“不可抗力”，如何構(gòu)成“不可抗力”？《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力的構(gòu)成要件一般為：客觀情況、不可預(yù)見(jiàn)、不可避免和無(wú)法克服。在商品房預(yù)售中，預(yù)售人提出的不可抗力免責(zé)通常有兩種：

一種是自然因素，即在施工和驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生一些自然現(xiàn)象，如風(fēng)災(zāi)、洪水等，施工不能如期進(jìn)行，這是不可能的導(dǎo)致商品房延期交付。因上述原因不能履行合同的，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，一般惡劣天氣不能構(gòu)成不可抗力。

第二是人為因素，即在施工和驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)的一些外部人為因素，如政策，雙方簽訂預(yù)售合同后政府頒布的法律、行政法規(guī)或者有關(guān)行政部門(mén)采取的行政措施，在發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異常情況時(shí)，可以適用不可抗力原則。需要注意的是，預(yù)售方應(yīng)預(yù)見(jiàn)的因素或商業(yè)活動(dòng)的正常風(fēng)險(xiǎn)，如部分居民因?qū)Σ疬w或施工方案不滿而集體阻撓施工，因施工中遇到重大技術(shù)問(wèn)題而延誤交付等，不構(gòu)成不可抗力，預(yù)售人不能免除責(zé)任。此外，如果由于政府驗(yàn)收的延遲而延遲交貨，則應(yīng)適用第三方違約。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)先向預(yù)售人承擔(dān)違約責(zé)任，不構(gòu)成不可抗力。預(yù)售人違反轉(zhuǎn)讓義務(wù)的責(zé)任在商品房預(yù)售中非常重要。目前，在我國(guó)，購(gòu)房人必須在房地產(chǎn)企業(yè)初始登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證明的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)所購(gòu)房屋（小確權(quán)）的過(guò)戶登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證。但在現(xiàn)實(shí)中，預(yù)售人未進(jìn)行“大權(quán)利確認(rèn)”的情況屢見(jiàn)不鮮，導(dǎo)致了預(yù)購(gòu)人的“小權(quán)利確認(rèn)”。如預(yù)售人未繳納土地出讓金、房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格等，預(yù)購(gòu)人無(wú)法順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，法律賦予了預(yù)購(gòu)人解除合同的權(quán)利，但如果預(yù)購(gòu)人希望已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了房屋，就可以拿到房產(chǎn)證，得到法律的保護(hù)，是沒(méi)有辦法的。為了更好地保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，法律應(yīng)當(dāng)賦予預(yù)購(gòu)人自行申領(lǐng)證件的權(quán)利。預(yù)售房的問(wèn)題很復(fù)雜，如果他們不小心，可能就無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房權(quán)。建議消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房前，應(yīng)了解預(yù)售房相關(guān)法律知識(shí)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助。你知道嗎