點(diǎn)名購房是否有效，主要取決于借款人（實(shí)際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有貸款協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當(dāng)事人意思自治原則的規(guī)定。借款人與出票人在購房前簽訂借款協(xié)議，對房屋權(quán)屬有明確約定的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)借款房屋的實(shí)際所有權(quán)屬于借款人。同時(shí)，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購房，以他人名義登記，而借款人應(yīng)實(shí)際享有該房屋的權(quán)益，并要求登記人（出票人）按合同辦理房屋所有權(quán)過戶登記即可支持。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買該房屋確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方就借名登記達(dá)成協(xié)議，主張確認(rèn)該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；主張其他債權(quán)向登記人出資的，依照出資性質(zhì)和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。二是以借款名義購房的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果以他人名義購房，如果規(guī)避法律禁止，可能會導(dǎo)致最終合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。

2。非產(chǎn)權(quán)所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構(gòu)成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對業(yè)主身份的審查義務(wù)應(yīng)在簽訂合同前完成，不應(yīng)受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權(quán)不屬于實(shí)際權(quán)利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權(quán)。在借款人無權(quán)處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權(quán)，無法向第三人追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。如果不能證明實(shí)名購房的事實(shí)，我們甚至?xí)ハ蚪杩钊酥鲝埶袡?quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預(yù)付款的債務(wù)關(guān)系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實(shí)際付款并入住，但產(chǎn)權(quán)人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實(shí)的案例中也會有風(fēng)險(xiǎn)：即使兄妹交錢，只是雙方?jīng)]有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果。第三，抵押權(quán)人起訴抵押權(quán)人騰退房屋時(shí)應(yīng)該怎么辦？

在房屋騰退糾紛中，被告人辯稱雙方存在關(guān)系的，法院應(yīng)當(dāng)說明可以提起反訴，請求辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)當(dāng)判斷抗辯是否成立。

如果發(fā)現(xiàn)存在借名購房關(guān)系，依法駁回原告的訴訟請求。擅自出售房屋怎么辦？

如果以出借名人名義登記的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，出借名人以實(shí)際擁有房屋權(quán)利為由要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，除非出借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)該知道該房屋是以借出的名稱登記的。買受人是善意第三人，買受人和借款人都要求繼續(xù)履行合同的，按照下列規(guī)定辦理：

（1）已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（2）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，該房屋已被合法占用；

（3）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，未依法占有該房屋，應(yīng)綜合考慮各買方的實(shí)際支付金額及其先后順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同訂立順序等因素，公平合理地確定。第五，如何降低“借名購房”的風(fēng)險(xiǎn)鑒于借名購房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量以正規(guī)的方式購房。如果非要借名購房，要注意以下幾個(gè)方面，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低：

1。在借名購房前，首先要明確擬購房屋的性質(zhì)、是否可以上市交易、是否可以違反國家政策規(guī)定借名購房，以防止今后無法取得房屋所有權(quán)。簽署了一份書面協(xié)議。為區(qū)別于借款合同，書面協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確雙方的合同關(guān)系，并可以邀請第三人見證。在雙方協(xié)商簽訂購房協(xié)議時(shí)注意保存證據(jù)，如邀請朋友見證、錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、還貸記錄等）、購房發(fā)票、房產(chǎn)證等其他書面證據(jù)。你知道嗎