學位爭議點評：今年2月中旬，廣州市工商行政管理局在其官方網站上公布了2015年部分違法廣告案件。其中，廣州市東一房地產開發(fā)有限公司的廣告中包含了升學承諾和升值承諾，如“新地學位房，不用擔心上學”，“商業(yè)中心旁的房子一直升值很快，**新地也不例外”，違反了規(guī)定《發(fā)布房地產廣告暫行規(guī)定》的規(guī)定，并被工商部門責令立即停止違法行為，并處8000元罰款。律師點評：廣東勤森律師事務所律師劉*軍表示，現在很多購房者購買學位房，經常會出現一些糾紛。比如，買了二手房后，他們發(fā)現學位計劃和承諾的不一樣。有的賣家會口頭承諾，買家一定能上某小學。為了保護買方的權益，雙方可以用本條款約定此事。經口頭同意的，可以用錄音錄像保存證據，以保護買受人的權益。開發(fā)商在購買一手樓時，在媒體上做廣告，習慣于以學位為噱頭，或在銷售現場做宣傳，把學位作為樓盤的優(yōu)勢之一。所有的買家都應該保存這些證據，這些證據可以作為將來維護自己權益的證據材料。

停車糾紛

事件回顧：日前，番禺某樓盤發(fā)生一起停車糾紛。據小區(qū)反映，該樓盤的開發(fā)商和物業(yè)管理人員對門前原有的室外車位進行了挖掘和封閉，并增設了障礙物，從而進一步減少了車位，達到了強行出售車位的效果。房地產業(yè)主為了維護自己的權益，防止開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為，從而引發(fā)矛盾。律師點評：有業(yè)內人士表示，即使開發(fā)商確實取得了地下車庫的產權，也不能隨意處置。**同利達律師事務所律師李成表示，如果露天停車位屬于業(yè)主的公共用地，業(yè)主委員會或多數業(yè)主可以同意使用，物業(yè)公司也不能阻止。根據法律規(guī)定，一般物業(yè)應配備人防工程，一般用于停車。

房地產轉讓

事件點評：去年，有市民向媒體披露，他們在佛山購買了萬科的一個樓盤，開發(fā)商在不知情的情況下將其出售。據悉，市民陳先生前年6月認購佛山某樓盤，面積約90平方米，折后售價90萬元。雖然當時該樓盤不符合預售條件，但考慮到是一家大型房地產企業(yè)，且開發(fā)商承諾在當年12月取得預售資格后簽訂購房合同，陳先生夫婦便輕松地與開發(fā)商簽訂了“預約合同”，并在現場簽下了合同同時以2萬元的價格購買了購房券，承諾開盤時享受9.8折優(yōu)惠。去年2月，該樓盤最終拿到了預售證，但陳先生一直沒有接到正式簽約的通知。售樓處告知，樓盤將分批簽約，讓他們耐心等待通知。后來，陳先生主動聯系了多次，但責任未果。隨后陳先生在佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局查詢發(fā)現，該房展的認購已經簽約。

律師點評：*貝斯特律師事務所律師王*周律師表示，本案屬于委任過失的法律責任。他已經簽了預約合同，確認需要買房并交了定金。但最終，開發(fā)商確實違反了合同和協議，造成了損失。準業(yè)主可以要求賠償購房過程中的損失。

質量糾紛

事件回顧：每年都有房地產收回，每年都有很多收回糾紛。最重要的一點是，由于收回過程中出現了質量問題，業(yè)主在與開發(fā)商多次溝通后仍然沒有修好，但不能入住新房的業(yè)主仍然要交物業(yè)管理費。有業(yè)主向媒體反映，去年南沙某樓盤有400套房子出現問題，70多名業(yè)主登記索賠。開發(fā)商拒絕回應。業(yè)主利用驗房公司檢查了100多處存在質量問題，如瓷磚大面積空鼓、木地板嚴重不平松軟、外墻滲漏等。開發(fā)商承諾在7天內修復所有的問題時，交付建設。經過多次反應，還沒有做好。業(yè)主不能入住使用，但物業(yè)費、水電費仍需繳納。

律師點評：*貝斯特律師事務所律師王*周律師表示，業(yè)主接手物業(yè)后，由于物業(yè)質量問題，認定問題是開發(fā)商造成的，因此不僅不應支付物業(yè)管理費，還應要求賠償。如果開發(fā)商進行所有維護，則所有維護應由開發(fā)商承擔。業(yè)主自行維修的，維修費用由開發(fā)商承擔。另外，由于房屋質量問題，影響業(yè)主的正常生活或造成家中商品的損失，那么開發(fā)商就需要做出賠償。

業(yè)委會糾紛

事件回顧：廣元東某知名樓盤已有10多年的發(fā)展歷史。它屬于廣州成熟社區(qū)，擁有5000多名業(yè)主。去年6月至7月，房地產業(yè)委員會首次啟動選舉。有業(yè)主向記者透露，業(yè)委會的成立暗含多重利益，使得選舉不再簡單。在第一次選舉中，業(yè)主代表通過發(fā)送手機充值卡、邀請業(yè)主吃飯等方式拉票。據了解，這一輪選舉很快被有關部門叫停。根據去年8月政府下發(fā)的撤銷通知，當時社區(qū)舉行首屆業(yè)委會選舉，在拉票期間，出現了很多不利于社會穩(wěn)定的事件，比如在網上侮辱、虐待他人，挨家挨戶威脅和惡意破壞。

律師點評：廣東勤森律師事務所律師劉*軍指出，目前雖然《物權法》和《物業(yè)管理條例》第六章都有關于業(yè)主委員會和業(yè)主大會的行為方式、職責以及與業(yè)主糾紛的解決辦法的規(guī)定，要杜絕選舉賄賂現象，還需要更多配套的法律法規(guī)。同時，要重視市民社會建設，提高市民素質，讓業(yè)主真正感受到自己是社區(qū)的主人，積極出謀劃策，參與到自己社區(qū)的建設中來。從目前的社會形勢來看，這將是一個比較長期的過程。

二手糾紛

事件回顧：去年，購房人楊某與業(yè)主文某通過中介公司簽訂了海珠區(qū)某樓盤的三方“房屋買賣合同”，其中約定楊某應分別向文某和中介公司支付定金2萬元和中介服務費3萬元。合同簽訂后，楊某按合同約定向文某支付了2萬元定金，但由于現金不夠，他當天沒有支付中介服務費。辦理貸款手續(xù)時，銀行發(fā)現楊某的個人征信有問題，不同意批準貸款。事后，中介公司多次催促楊某支付中介服務費，但楊某拒絕支付，原因是合同被撕毀，交易被取消。無奈之下，中介公司手握《房屋買賣合同》，提交仲裁委員會仲裁，申請裁決楊某支付3萬元中介服務費。

律師點評：廣州市房地產經紀協會法律咨詢服務中心律師表示：通過中介公司辦理房屋交易（買賣/租賃）手續(xù)時，一旦中介公司促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同，有權向當事人收取中介服務費；當事人需要終止交易的，除與對方協商終止買賣/租賃關系外，還需要與中介公司協商終止中介關系，即解決糾紛問題付款