解除合同的權(quán)利

如果開(kāi)發(fā)商不符合交房條件，業(yè)主該怎么辦？在這種情況下，很多購(gòu)房者往往不及時(shí)出手，有的業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不符合交房條件而交房是違約，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)按合同賠償或解除合同。但事實(shí)上，如果購(gòu)房者不提出、不主張，甚至認(rèn)為第一個(gè)再住的房子，卻不知道這種做法已經(jīng)放棄了自己的權(quán)利，就等于默許了開(kāi)發(fā)商的違約行為。根據(jù)不同情況，買(mǎi)方有權(quán)解除合同或要求賠償。關(guān)于解除權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，解除權(quán)消滅：（一）有解除權(quán)的一方自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)未行使解除權(quán)；（二）當(dāng)事人有撤銷(xiāo)權(quán)的人在知道撤銷(xiāo)原因后，明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權(quán)。目前，法官通常會(huì)認(rèn)定買(mǎi)受人的房屋征收是指買(mǎi)受人以自己的行為放棄了解除合同的權(quán)利?！蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行的，當(dāng)事人一方要求解除合同的，除非雙方另有約定，否則應(yīng)予以支持。撤銷(xiāo)權(quán)行使的合理期限為對(duì)方催告后三個(gè)月。對(duì)方不催告的，撤銷(xiāo)權(quán)自撤銷(xiāo)權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。”本條規(guī)定的三個(gè)月和一年兩個(gè)期間為排他性期間（不得以任何理由中斷或延長(zhǎng)）。它們是不變的時(shí)期，不同于訴訟時(shí)效。不存在期限的終止、中斷或延長(zhǎng)。期限屆滿，有撤銷(xiāo)權(quán)的人不行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。索賠權(quán)也由所有人提出。當(dāng)開(kāi)發(fā)商為滿足合同條件而延遲交房時(shí)，買(mǎi)受人開(kāi)始享有解除合同的法定權(quán)利。同時(shí)，從該日起終止合同的權(quán)利也進(jìn)入了一年的期限。如果買(mǎi)方在排除期后向法院提出終止合同，其終止合同的請(qǐng)求將得不到法院的支持。開(kāi)發(fā)商催告買(mǎi)受人在買(mǎi)受人享有解除合同權(quán)利之日起一年內(nèi)行使解除合同權(quán)利的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自接到通知次日起三個(gè)月內(nèi)行使解除合同權(quán)利。三個(gè)月后，買(mǎi)方將無(wú)法通過(guò)向法院提起訴訟獲得法律支持。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的違約行為，買(mǎi)方的索賠權(quán)也應(yīng)首先由買(mǎi)方提出。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人的索賠有疑問(wèn)，拒絕賠償，買(mǎi)受人需要通過(guò)法律途徑解決?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十五條規(guī)定：“人民法院保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”因此，買(mǎi)受人對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋有疑問(wèn)的，必須書(shū)面提出，并注意證據(jù)保全。如果他和開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決不了問(wèn)題，想通過(guò)法律程序解決，一定要注意不要錯(cuò)過(guò)法院可以接受的訴訟時(shí)效。你知道嗎