（1） 根據(jù)商品房買賣合同，房屋只有在相關(guān)部門竣工驗(yàn)收后才能交付使用。因此，驗(yàn)收合格的房屋都有驗(yàn)收合格證：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和竣工驗(yàn)收記錄本“兩書一表”，可以說(shuō)明該樓房已被有關(guān)部門驗(yàn)收合格。這時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)“兩書一表”的內(nèi)容和驗(yàn)收部門的印章，如有異議要立即詢問(wèn)。那么，“兩本書”是什么？所謂“兩本書”，就是開發(fā)商在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后通知購(gòu)房人入住時(shí)需要提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

《住宅用戶手冊(cè)》：

本書介紹了住宅建筑各部分（構(gòu)件）的結(jié)構(gòu)、性能和類型、性能和標(biāo)準(zhǔn)，以及使用中的注意事項(xiàng)。一般包括以下內(nèi)容：

①有委托監(jiān)理單位的，還應(yīng)注明開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位；

②房屋結(jié)構(gòu)類型；

③裝飾裝修注意事項(xiàng)；

④給排水、電、氣、熱、通訊、消防等設(shè)施說(shuō)明；

⑤設(shè)施設(shè)備預(yù)留安裝位置說(shuō)明及安裝注意事項(xiàng)；

⑥門窗種類及使用注意事項(xiàng)；

⑦室內(nèi)配電負(fù)荷；

8承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)注意事項(xiàng)；

9其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。例如，對(duì)于住宅中的設(shè)備和設(shè)施，如果制造商有用戶手冊(cè)，則應(yīng)將其附在“住宅用戶手冊(cè)”中。

“住宅質(zhì)量保證”：

“住宅質(zhì)量保證”通常包括經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門審核的登記，工程質(zhì)量監(jiān)督部門承擔(dān)房屋在使用壽命內(nèi)的多個(gè)部位的保修責(zé)任，以及其他一些零部件的保修時(shí)間，這需要得到房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶的同意。本書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)明確質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期限和經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核定的保修單位。開發(fā)商應(yīng)按本書約定承擔(dān)保修責(zé)任。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，維修后影響房屋使用功能的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不僅要承擔(dān)賠償責(zé)任，買受人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中規(guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)復(fù)檢。經(jīng)檢驗(yàn)不合格的，買受人有權(quán)要求退房。商品房的保修期從買方收到房屋之日起開始，具體的保證期限和范圍如下：

③廚房、衛(wèi)生間防水1年；

④地下室、管道滲漏1年；

⑤內(nèi)墻、頂棚抹灰層脫落，外墻抹灰自動(dòng)脫落1年；

⑥地板空鼓、裂縫、大面積砂光一年；

⑦門窗翹曲、五金、衛(wèi)生潔具損壞一年；

Ⅷ燈具、電器開關(guān)、電器箱（板）、線路設(shè)備損壞六個(gè)月；

Ⅸ給排水管道設(shè)備、各類水管工程質(zhì)量，截?cái)嚅T、通風(fēng)口、堵塞煙道漏水6個(gè)月；

十采暖、制冷系統(tǒng)設(shè)備為采暖期或制冷期；

國(guó)家對(duì)住宅工程另有規(guī)定的，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。其他零部件的保修期可由雙方商定。

（2）仔細(xì)檢查您購(gòu)買的建筑物，檢查的對(duì)象包括建筑物的外部裝飾，如陽(yáng)臺(tái)和防雨罩，是否符合設(shè)計(jì)要求和合同中的約定。（3）檢查房屋的附屬設(shè)施是否與合同一致根據(jù)合同，逐一檢查附屬設(shè)施是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。如：電梯是否可以使用；走道、樓梯間是否可以通過(guò)；管線是否齊全；電氣設(shè)備是否安裝到位，按規(guī)定完成不同的試驗(yàn)項(xiàng)目，試驗(yàn)值應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范要求。

（4）檢查水、電、氣是否能正常使用

打開水龍頭，檢查漏水、堵塞現(xiàn)象，可以改變水流，觀察水壓變化，測(cè)試排水速度。合上開口，檢查每個(gè)開口控制的支線，測(cè)試每個(gè)插座是否有電，是否受控。燃?xì)庖话阍谌霊羟笆遣粫?huì)打開的，但要檢查是否有缺件，用說(shuō)明書看連接是否牢固，以免出現(xiàn)問(wèn)題。

（5）檢查房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量是否與合同一致

檢查房屋結(jié)構(gòu)主要是看房屋類型、朝向、大小等是否與合同一致。否則，買受人可按合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。檢查房屋質(zhì)量主要從管道通水、試壓、通風(fēng)、防水等方面進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，蓄水和淋水試驗(yàn)應(yīng)進(jìn)行兩次。房間里應(yīng)該沒有漏水。地漏無(wú)回水，接縫嚴(yán)密，地面無(wú)積水。給排水管道應(yīng)防水，不得堵塞。門窗應(yīng)無(wú)滲水、銹蝕跡象，開關(guān)應(yīng)靈活。因此，購(gòu)房者最好選擇雨后晴天來(lái)驗(yàn)房，這樣也能了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。另外，如果是裝修過(guò)的房間，房間的地板和天花板應(yīng)平整、顏色均勻、直線角度，且不應(yīng)有裂縫、空鼓、翹曲現(xiàn)象。（6）核對(duì)房屋面積是否與合同登記相符交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提供專業(yè)部門出具的面積測(cè)繪報(bào)告，其中不僅有房屋的建筑面積和分?jǐn)偯娣e，而且還要有專業(yè)部門的公章和部門是否具有測(cè)繪資質(zhì)的證明，而這份報(bào)告也要經(jīng)過(guò)房屋交易管理部門的批準(zhǔn)登記。（7）查看開發(fā)商代理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)規(guī)定

房屋正式交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商要收取不同名稱的代理費(fèi)，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，為業(yè)主（買受人）提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)收取不同名稱的費(fèi)用。開發(fā)商收取的，應(yīng)當(dāng)提供收費(fèi)單位的傭金證明，或者提供物價(jià)局的文件，并詳細(xì)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，購(gòu)房者可以拒付。

按照建設(shè)部的規(guī)定，開發(fā)商可以收取該住宅的大修資金，標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房?jī)r(jià)格的2%-3%，但大修資金必須立即交給管理部門，作為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。

房屋征收時(shí)，通常按照物業(yè)管理單位提供的物價(jià)局批文或物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。合同有約定的，按合同執(zhí)行，但不得超過(guò)法定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)，業(yè)主可以按照物價(jià)局的房屋審核項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相應(yīng)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行驗(yàn)收。如果這些項(xiàng)目達(dá)不到文件規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)降低物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)房人在收房時(shí)，還應(yīng)持有物業(yè)管理合同（購(gòu)房時(shí)由開發(fā)商提供給購(gòu)房人）。如果開發(fā)商不提供，買方必須提出要求。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)提供住戶手冊(cè)，包括物業(yè)管理規(guī)定或規(guī)劃、業(yè)主公約等