1、 一般質(zhì)量問(wèn)題

一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、剝落、空鼓、漏水、漏電等，如質(zhì)量不符合合同規(guī)定或房屋正常質(zhì)量，買(mǎi)受人可拒絕驗(yàn)收，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)修理、更換、修理、修理、修理等，重做并賠償損失。逾期交貨的，買(mǎi)方應(yīng)支付逾期違約金。如果交貨后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或隱藏缺陷，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任，在合理期限內(nèi)拒絕修理或延遲修理，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第十三條規(guī)定，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修理費(fèi)用和修理周期相同，由此產(chǎn)生的其他損失由賣(mài)方承擔(dān)。二是房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；驗(yàn)收不合格或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，現(xiàn)行竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收和階段性綜合驗(yàn)收，北京市以規(guī)劃驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收以《工程竣工驗(yàn)收記錄表》為標(biāo)志。綜合驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)等的總體驗(yàn)收，以及規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)出具的批準(zhǔn)文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，買(mǎi)受人可以拒絕驗(yàn)收，并要求解除合同。交付后房屋質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)不合格的，買(mǎi)受人可以主張同等權(quán)利。根據(jù)《解釋》第十五條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，并在通知后三個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行的，除當(dāng)事人另有約定外，買(mǎi)受人可以要求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任?！爱?dāng)事人另有約定”的實(shí)質(zhì)是出賣(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同中提前約定允許延期交付房屋。該事由的成立將免除出賣(mài)人逾期交付房屋的違約責(zé)任，其合法性和公平性將成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。賣(mài)方通常會(huì)以不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)問(wèn)題等作為免責(zé)理由。筆者認(rèn)為：是否應(yīng)該考慮免責(zé)：1。賣(mài)方是否能夠或應(yīng)該預(yù)見(jiàn)；2。賣(mài)方是否能夠或應(yīng)該能夠解決。原因是否足以導(dǎo)致工期延誤。配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、俱樂(lè)部等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全是買(mǎi)方正常生活的必要條件。如果缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，買(mǎi)方可以拒絕接受房子。逾期交貨的，可以要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是舒適住宅和價(jià)值增長(zhǎng)不可或缺的要素，其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃、銷(xiāo)售廣告和銷(xiāo)售書(shū)籍為準(zhǔn)。銷(xiāo)售廣告中對(duì)公共設(shè)施的描述具體、清楚，足以影響買(mǎi)受人購(gòu)房和房?jī)r(jià)的，視為要約。如果賣(mài)方拒絕交貨或延遲交貨，應(yīng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失和其他違約責(zé)任。（5） 裝修和設(shè)備不一致。

買(mǎi)賣(mài)合同中常規(guī)定賣(mài)方提供精裝房，裝修材料及工藝標(biāo)準(zhǔn)在附件三及補(bǔ)充協(xié)議中約定。房屋交付時(shí)，買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)材料低檔，做工粗糙，于是與賣(mài)方發(fā)生糾紛。材料和工藝標(biāo)準(zhǔn)以合同為準(zhǔn)。沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照合同法第六十二條的規(guī)定確定。裝修不符合合同約定的，由出賣(mài)人負(fù)責(zé)更換、重做、修理和賠償。交付房屋時(shí)，出賣(mài)人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕驗(yàn)收。裝修中存在氨、甲醛、氡等有害物質(zhì)，造成室內(nèi)空氣污染，危害人體健康的，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。6房屋交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供下列資料：1。政府機(jī)構(gòu)出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，能更權(quán)威地證明該房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收。測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪數(shù)據(jù)，可以進(jìn)行權(quán)屬登記，也可以確定測(cè)得面積與約定面積之間的誤差。前者是出賣(mài)人對(duì)商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是說(shuō)明商品房各部（構(gòu)）件的結(jié)構(gòu)、性能及類(lèi)型、性能及標(biāo)準(zhǔn)，提出使用中注意事項(xiàng)的文件。出賣(mài)人未提供第一、二信息的，買(mǎi)受人可以拒絕接受；出賣(mài)人未提供“兩本書(shū)”的，有案例認(rèn)為，制定“兩本書(shū)”是為了加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理，保證商品房售后服務(wù)水平，并維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，未提供條件的不構(gòu)成拒絕購(gòu)房。7出賣(mài)人可以對(duì)其交付的房屋承擔(dān)銀行抵押權(quán)、買(mǎi)受人債權(quán)、承包人優(yōu)先受償權(quán)、司法行政機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制的各項(xiàng)權(quán)利。買(mǎi)受人雖然收到房屋，但其權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，可能無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此隨時(shí)都會(huì)被物權(quán)人起訴，要求其騰出房屋。出賣(mài)人未事先告知實(shí)際情況的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受該房屋。房屋交付后，約定的或者法定的辦證期限屆滿一年以上，買(mǎi)受人因出賣(mài)人原因不能辦理房屋權(quán)屬登記的，買(mǎi)受人可以要求解除合同，賠償損失。一房二賣(mài)或者隱瞞抵押的，買(mǎi)受人可以按照《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性責(zé)任。8規(guī)劃設(shè)計(jì)變化規(guī)劃涉及到房屋乃至整個(gè)社區(qū)的環(huán)境和格局，而設(shè)計(jì)則涉及到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間大小和采暖方式。如果出賣(mài)人擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能、舒適度、增值潛力，買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)目的將受到很大影響甚至失敗。因此，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)尊重買(mǎi)受人的知情權(quán)，如實(shí)告知變更情況，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)選擇繼續(xù)履行合同或者終止合同。在房屋交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，出賣(mài)人未事先或者如實(shí)告知的，買(mǎi)受人可以拒絕接受該房屋并要求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選定，并由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但在物業(yè)竣工前向業(yè)主大會(huì)提出，要實(shí)行物業(yè)管理，出賣(mài)人可以根據(jù)第一業(yè)主的身份聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與平時(shí)物業(yè)管理基本相同，購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)基本相同。購(gòu)房人可以接受物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，并應(yīng)接受前期物業(yè)合同和業(yè)主臨時(shí)約定的約束，按時(shí)支付專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)期限可以約定，但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。賣(mài)方往往以支付或收取相關(guān)稅費(fèi)作為交貨條件，而買(mǎi)方持相反意見(jiàn)。具體分析如下：1。如果合同規(guī)定賣(mài)方應(yīng)代表買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則