案例：交房后發(fā)現(xiàn)逾期交房問(wèn)題，李先生于2011年購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，他付清了全部購(gòu)房款，并繳納了購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用、治安等費(fèi)用，以及房產(chǎn)登記所需的身份證復(fù)印件等相關(guān)資料。2012年3月9日，辦理商品房交付手續(xù)后，房屋正式移交。李先生裝修入住后，一年后收到開(kāi)發(fā)商的兩張證件通知書(shū)。今年6月，李先生聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商違反了逾期交房和逾期辦證的合同。不少業(yè)主已向法院提起上訴，并獲得了違約賠償金。李先生找到原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，發(fā)現(xiàn)合同約定自己購(gòu)買(mǎi)的商品房應(yīng)在2012年1月初交付，但實(shí)際交付日期晚了3個(gè)月左右，還存在逾期辦證的情況。因此，李先生也到法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交付的違約金。根據(jù)合同約定，逾期不超過(guò)90天的，自合同約定的截止日期第二天起至實(shí)際交付之日止，每天支付已付金額0.03%的違約金。同時(shí)，如在商品房交付使用后90日內(nèi)未取得房屋所有權(quán)證的，還要求開(kāi)發(fā)商自逾期之日起每天向購(gòu)房人支付已付房?jī)r(jià)0.05%的違約金。

分析：經(jīng)過(guò)兩年的訴訟，無(wú)法維權(quán)

經(jīng)法院調(diào)查，李先生的訴訟請(qǐng)求一直沒(méi)有得到法院的支持。理由是，李先生與開(kāi)發(fā)商提起訴訟的商品房，按照交付時(shí)間和李先生起訴時(shí)間，已經(jīng)過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效。雖然具體交房時(shí)間比合同約定的交房時(shí)間晚了兩個(gè)月，扣除天氣等不可抗拒因素，開(kāi)發(fā)商確實(shí)違約，但李先生直到2014年6月底才向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商審查支付違約金的申請(qǐng)逾期交房已超過(guò)訴訟時(shí)效兩年的。因此，對(duì)于李先生要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。

而逾期申請(qǐng)證書(shū)也因超過(guò)兩年訴訟期而未能獲得賠償。因訴訟原因，該商品房交付一年后辦理了兩張證明。此后近一年，李先生沒(méi)有起訴維權(quán)，這相當(dāng)于放棄了自己的權(quán)利。提醒：根據(jù)合同規(guī)定，兩年內(nèi)主張權(quán)益的訴訟時(shí)效期限為兩年，但需要注意的是，兩者的起算時(shí)間不同。逾期房屋訴訟時(shí)效期限是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付時(shí)間為依據(jù)，還是以有效交付時(shí)間為依據(jù)，在法學(xué)理論界仍存在爭(zhēng)議，在司法實(shí)踐中，更難以保證法官的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。因此，在業(yè)主為逾期交房維權(quán)時(shí)，如何計(jì)算訴訟時(shí)效，不同的法官對(duì)法律有不同的理解。因此，從安全角度考慮，建議業(yè)主在合同約定的交付期限屆滿后兩年內(nèi)提出權(quán)益主張。由于逾期交付的存在，逾期申請(qǐng)?jiān)V訟時(shí)效的起點(diǎn)不同，情況更為復(fù)雜。因此，業(yè)主在維權(quán)時(shí)，需要特別注意對(duì)兩年期限的把握。

對(duì)于具體的維權(quán)方式，如果訴訟房屋遲于合同約定的半年交付，遲于一年辦理房產(chǎn)證的，從辦理房產(chǎn)證的第二天起至有效的兩年訴訟期內(nèi)，業(yè)主可以起訴，但最好在辦證的第二天起訴逾期交單和辦證。

如果訴訟房屋比合同約定的時(shí)間晚了半年，訴訟期滿兩年仍不能辦理證明，則業(yè)主應(yīng)注意在合同約定的時(shí)間兩年內(nèi)提起訴訟，起訴開(kāi)發(fā)商逾期交房，并起訴對(duì)逾期天數(shù)的索賠，只要證書(shū)過(guò)期并且證書(shū)在將來(lái)完成。如果兩年訴訟期滿，逾期兩年，賠償權(quán)的保護(hù)就得不到法院的支持。你知道嗎