如何確定合同的效力根據(jù)《物權(quán)法》和《合同法》的規(guī)定，購(gòu)房合同的效力自合同訂立或者法律規(guī)定的其他情形發(fā)生時(shí)生效。因此，購(gòu)房合同的效力也應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十一條、第五十二條、第五十四條的規(guī)定確定。相關(guān)案例：小張和小王是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)。結(jié)婚之初，他們?cè)诟改傅膸椭沦I了一套一居室的公寓，并登記在小張名下。生了孩子后，想換一套大房子的愿望越來(lái)越迫切。由于資金不足，兩人商量先賣掉現(xiàn)房，用賣房的錢支付大房子的首付。小王通過(guò)中介公司找到了買家小劉。小劉看完房子很滿意。經(jīng)過(guò)幾番談判，雙方商定了95萬(wàn)元的成交價(jià)格。小王在中介公司門店以小張委托代理人的名義與小劉簽訂了銷售合同。在雙方打算履行合同期間，沒(méi)有人料到房?jī)r(jià)會(huì)迅速上漲。一些中介公司的報(bào)價(jià)為105萬(wàn)元。王先生和王太太覺(jué)得他們?cè)谫r錢，不想賣掉。

因此，小張將小王和買受人小劉作為共同被告告上法庭，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的買賣合同無(wú)效，因該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王未經(jīng)小劉同意代為簽訂合同，小王當(dāng)庭承認(rèn)法院認(rèn)為，他沒(méi)有征得小張的同意出售房屋。小劉說(shuō)，他去看房時(shí)，小張也在家，合同簽訂后，小張還給自己打電話要求漲價(jià)，所以小張應(yīng)該知道并同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也來(lái)到法院，對(duì)小劉的索賠事實(shí)進(jìn)行了證明。如何認(rèn)定購(gòu)房合同的效力在實(shí)踐中并不鮮見(jiàn)，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效，從而達(dá)到變相出售房屋的目的。這種做法在實(shí)踐中很少得到法院的支持。

在這種情況下，小張和小王是夫妻。根據(jù)小王和小劉簽訂的合同，小王出現(xiàn)時(shí)是小張的委托代理人，出賣人是小張，房屋是小王和小張的共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒(méi)有簽合同，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽了賣房合同并取得小張的同意后，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。小劉作為買家是誠(chéng)信的，他的利益應(yīng)該首先得到保護(hù)。

本案中，小張?jiān)谛⒖捶繒r(shí)在場(chǎng)，說(shuō)明小張對(duì)房子的銷售情況了如指掌，合同簽訂后，他通過(guò)電話與小劉溝通了漲價(jià)事宜，所以小張不簽合同并不影響合同的效力。

當(dāng)然，對(duì)于這種普通業(yè)主的房子，我們的購(gòu)房指南建議，最好的房子的所有業(yè)主在購(gòu)房時(shí)都可以簽訂購(gòu)房合同。只有這樣，才不容易讓賣家因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲等原因想回去。如果您有任何其他問(wèn)題，歡迎您咨詢律霸在線。你知道嗎