商品房銷(xiāo)售實(shí)行雙倍賠償?shù)倪m用范圍是什么？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》提出了商品房買(mǎi)賣(mài)中雙重賠償?shù)那樾?，具體如下：。懲罰性賠償?shù)木唧w情形。根據(jù)《解釋》，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未通知買(mǎi)受人將房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人將房屋抵押給第三人把房子賣(mài)給第三者。（三）故意隱瞞未取得《商品房預(yù)售許可證》或者提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》；（四）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；（五）故意隱瞞所售房屋已出售給他人的事實(shí)第三人或者房屋拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。其次，懲罰性賠償?shù)臈l件通過(guò)以上規(guī)定，也可以得出懲罰性原則的適用應(yīng)滿足以下條件：

（1）懲罰性賠償僅適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而不適用于所有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛?！薄端痉ń忉尅愤m用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”糾紛，而由于《司法解釋》中的懲罰性賠償原則只適用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，自然不適用于其他融資性住房、房改房、二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。（2） 懲罰性賠償只能適用于惡意違約和欺詐行為。在司法解釋規(guī)定的5起案件中，前兩起屬于惡意違約。根據(jù)合同法和我國(guó)現(xiàn)行司法實(shí)踐，違約責(zé)任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：第一，行為，即：，一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是違約責(zé)任的客觀條件。違約只能發(fā)生在特定的關(guān)系中。違約的前提是當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系。如果不存在合同關(guān)系，就不存在違約。第二，過(guò)錯(cuò)，即一方違約的主觀過(guò)錯(cuò)，也是違約責(zé)任的主觀要件。當(dāng)事人的違約可能有各種原因，如不可抗力、對(duì)方違約等，如果是這些原因造成的違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任只能由違約方承擔(dān)。因此，要承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)事人必須有主觀過(guò)錯(cuò)。在雙方都有過(guò)錯(cuò)的情況下，過(guò)錯(cuò)的大小是違約責(zé)任大小的基礎(chǔ)。實(shí)際上，它指的是對(duì)對(duì)方財(cái)產(chǎn)的損害。從權(quán)利角度看，只要存在違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就不能實(shí)現(xiàn)或不能完全實(shí)現(xiàn)，損失已經(jīng)發(fā)生。在違約方支付違約金的情況下，不必考慮對(duì)方是否真的遭受了損失以及損失的大??；而在支付賠償金的情況下，則需要考慮對(duì)方所遭受的實(shí)際損失。第四，因果關(guān)系，即違約與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。違約一方的責(zé)任以其違約給對(duì)方造成的損失為限。當(dāng)然，違約方?jīng)]有義務(wù)賠償合同另一方的其他損失。違約造成的損害分為直接損害和間接損害，違約方應(yīng)予以賠償。另外，要注意惡意違約的規(guī)定，司法解釋中上述兩種情形的規(guī)定都是惡意違約的具體規(guī)定。第三，對(duì)于錯(cuò)誤率超過(guò)3%的，也符合懲罰性賠償?shù)臈l件。司法解釋第十四條明確規(guī)定：雙方在合同中約定明確的，按合同約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按錯(cuò)誤的3%處理。第一，如果誤差小于3%，法院將不支持買(mǎi)方解除合同退房的請(qǐng)求；如果誤差超過(guò)3%，買(mǎi)方提出終止合同，法院應(yīng)予以支持。第二，如果誤差超過(guò)3%，買(mǎi)方同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的房?jī)r(jià)由買(mǎi)受人按約定價(jià)格補(bǔ)齊，面積誤差率大于3%的房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還面積誤差率小于3%（含3%）部分的房?jī)r(jià)和利息，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還面積誤差率大于3%部分的房?jī)r(jià)和利息。第四，只有買(mǎi)不起房子的人才能申請(qǐng)賠償。

在司法解釋的最后三個(gè)案例中，適用的條件是：其欺詐行為“導(dǎo)致合同無(wú)效或合同解除或撤銷(xiāo)”，也就是說(shuō)，只有退房者才能主張這一權(quán)利。因此，只有當(dāng)購(gòu)房者買(mǎi)不起房子時(shí)，才能要求懲罰性賠償。

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