教育地產一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接向開發(fā)商購買的住房，另一類是二手房，即存量房。一手房的風險主要集中在房產證的辦理上。比如，在簽訂商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入住一年后出具房產證。但實際情況是，房產證簽發(fā)時間一再拖延，導致業(yè)主子女無法上學。二手房的風險相對較多，主要集中在產權糾紛、戶籍糾紛、房地產中介虛假信息糾紛、賣家惡意降價糾紛等方面。首先，產權糾紛第一類產權糾紛可以分為兩種，一種是共有人之間的糾紛，另一種是產權不明確的糾紛，導致無法辦理產權過戶。我們來談談共同所有人之間的第一種糾紛。我們曾經遇到過這樣的案子。張女士向劉先生買了一套房子，為孩子上學做準備。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所買的房子還在遺產訴訟糾紛中，希望她放棄購買，因為與他簽訂合同的劉先生只是一套房子，其中一位共有人并不是唯一的業(yè)主，所以與她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會這樣？由于教育房地產大多屬于歷史悠久的房屋，而房產的原所有人很可能已經過世，因此這類房屋很可能發(fā)生繼承糾紛。正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，購買歷史悠久的教育地產時，一定要詳細詢問賣方房源，是從市場上購買的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保護您的權益。

房產糾紛的另一個案例是房屋產權是否可以轉讓。說到這里，很多人可能會覺得夸大其詞，其實這種情況在很多房改單位最為普遍。因為部分單位房改不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導致合同無法履行。

因此，在購買學區(qū)內單位的房改房時，必須詢問房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

二、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣人的戶口沒有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個戶籍，但賣房子的孩子還在上學。學校拒絕接收在同一所房子里有另一個戶籍的孩子。

無論何種情況，最好的防范措施是在房屋買賣合同中約定，原業(yè)主不遷出的，應當支付多少違約金，并且該違約金必須按日計算，每逾期一天，必須承擔一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負擔，保證交易的安全。

除合同約定的違約責任外，在決定購買教育地產前，最好會同出賣人到房屋所在地公安機關共同核實房屋戶籍。第三，房地產中介虛假信息糾紛這類糾紛直接關系到房地產中介的專業(yè)素質。中介利用自身的信息優(yōu)勢，欺騙買賣雙方簽訂協(xié)議。糾紛發(fā)生后，中介置身事外，看著老虎打架。目前，我國房地產中介業(yè)務水平參差不齊，無論是買賣雙方在決定交易前，都必須到學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。第四，賣方惡意漲價糾紛最為常見。說白了，就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，只要違約金數額低于房價上漲幅度，賣方就敢于違約。防止出賣人違約的最好辦法是在合同中規(guī)定相對較高的違約責任，使出賣人不敢越過雷區(qū)。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣方延遲履行違約金應在明確約定首付或剩余房款后的一定時間內按日計算。其次，應該約定，如果一套房子賣了兩次或兩次以上，應該支付不低于總房價20%的違約金。最后，應該約定，如果房價上漲過快，違約金不足以賠償損失的，購房者應根據實際差價賠償損失。

我們可以把握一個原則，違約金的數額應該相對較高，這樣會增加賣方的違約成本，交易也就越有保障。你知道嗎