在商品房買賣合同中，開發(fā)商負有兩項主要合同義務：一是交付房屋，二是將房屋所有權轉讓給買受人。在房屋交付引發(fā)的糾紛中，逾期交付的認定更難處理，特別是在房地產(chǎn)市場部分和階段性調(diào)價期間。商品房價格居高不下事關當事人利益。在這種情況下，開發(fā)商無視善意和傲慢，但也有不少購房者肆意拒絕和維權。

房屋交付義務的履行不能“一戰(zhàn)完成”，而是由多個階段組成，從開發(fā)商向買方發(fā)出交付通知開始，接著是買方的驗房和開發(fā)商對買方提出的質量異議的解釋，最后是實際（或擬）履行雙方交接完畢。在上述階段，不僅有開發(fā)商可以完成的內(nèi)容，還有需要買方協(xié)助的部分。因此，要判斷開發(fā)商是否逾期，就要分別考察各個階段。根據(jù)交付義務的履行階段，細化相應的判斷規(guī)則，不僅可以引導買受人合理維權，而且對維護房地產(chǎn)市場的正常交易秩序具有重要意義。有鑒于此，筆者根據(jù)上述交付行為的階段，總結出此類案件的三步裁判規(guī)則，即：第一步是審查開發(fā)商是否交付了通知。

延遲交貨本質上是延遲交貨。遲延履行，是指債務已經(jīng)達到清償期限，可以履行，但由于債務人的原因不能履行的行為。構成遲延履行的，應當符合下列條件：一是債務有效；二是債務履行期屆滿，債務人可以履行，但不履行；三是債務人無正當理由不履行。因此，如果合同合法有效，判斷是否構成遲延的標準是賣方是否處于不履行狀態(tài)，不履行是否有正當理由。

如上所述，開發(fā)商交付義務的履行從交付通知開始。交房通知意在表明開發(fā)商已開始交房。送達通知是一種具有法律性質的事實行為，即無意思表示即可產(chǎn)生法律后果的法律事實。只要開發(fā)商按照債務的目的行事，與債務的內(nèi)容相適應，就有其效力。它不以債務人或債權人的清償義務或接受意思表示為有效要件。根據(jù)上述遲延履行要件，開發(fā)商未在約定時間內(nèi)發(fā)出交付通知的，構成逾期交付，應當承擔逾期交付的違約責任；反之，應當審查買受人拒絕時是否提出異議。

第二步：檢查買方是否提出了拒絕的具體原因?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險，自合同確定的交付使用之日起，由買受人承擔書面交貨通知，除非法律另有規(guī)定或雙方另有約定?！?。

對這篇文章給出了否定的解釋。買受人有合理理由拒絕接受的，開發(fā)商的交付義務尚未履行完畢。這顯然屬于不履行上述遲延履行要件，即構成遲延履行。根據(jù)日本民法通論，如果債務人提出的履行與合同不符，如果事后仍有履行的可能（追償?shù)目赡苄裕?，可以將其視為遲延履行原債務，并將其視為遲延履行的不規(guī)范行為。同樣的觀點也被采納。在這種情況下，盡管開發(fā)商可能構成延誤，但買方在拒絕時應給出具體理由。買受人收到開發(fā)商的交房通知后，未當場驗房，事后以房屋質量問題為由要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的，或者未說明具體原因而拒絕驗收的，視為該房屋已交付。買受人要求開發(fā)商承擔逾期交房責任的，不予支持。相反，如果買方提出具體的拒絕理由，則應審查買方的拒絕理由是否合法。

第三步：檢查買方拒絕時給出的理由是否合理。在商品房買賣合同中，出賣人有義務對買受人提出的質量異議作出解釋。如果買受人在拒絕接受時提出具體理由，開發(fā)商認可買受人提出的質量異議，并愿意（或實際）修復后重新交付，則意味著雙方協(xié)商改變了交付時間，并認為買方有正當理由拒絕。此時，開發(fā)商有義務再次通知。通知時間晚于商品房買賣合同約定的交付時間的，視為開發(fā)商逾期。如果買方不愿意接受交貨質量，買方對交貨質量的異議取決于買方是否愿意接受質量缺陷。根據(jù)房屋是否符合交付條件的認定標準，結合商品房買賣合同范本和法律規(guī)定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時具備以下兩項：，交付的房屋符合交付條件和標的物本身的具體規(guī)定。約定的交付條件通常包括取得建設工程竣工驗收記錄證明文件、取得房屋測繪報告、在示范文本中開通氣、水、電、路等。交貨時必須滿足上述條件。

雙方就標的物本身達成的具體協(xié)議也應在交付時提供。二是交付房屋不存在主體結構質量問題和影響合同目的實現(xiàn)的缺陷。買主買這房子作住宅用。如果缺陷足以影響目的的實現(xiàn)，則交付行為對買方而言是無意義的。

如果買方在拒收時提出的質量異議屬于上述不符合交付條件的缺陷，應視為開發(fā)商構成逾期交付；否則，應視為開發(fā)商不構成逾期交付。你知道嗎