1、 根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)增加租金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)適當減少。如果開發(fā)商支付的租金低于租金，買方可以要求法院增加支付違約金。開發(fā)商非因不可抗力等特殊原因逾期交房的，應當承擔下列責任之一：

（1）按照合同約定的交房日期，開發(fā)商應當按照其支付的房價款總額的百分比支付違約金（具體金額）買受人對于超過交付日期的每一天（2）按合同約定的交付日期，如果開發(fā)商未能交付房屋，買受人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發(fā)商應在購房合同約定的時間內(nèi)退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同約定的金額支付違約金。

按照合同約定的日期交付，如果開發(fā)商未能交付房屋，購房人可以終止購房合同或繼續(xù)履行合同。無論采取何種方式，開發(fā)商都應承擔違約責任。此外，如果合同中有其他違約責任，開發(fā)商也應承擔。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金和實際損失的數(shù)額。違約金或者損失賠償金的數(shù)額，可以參照下列標準確定：逾期交付使用的房屋或者同地段同類房屋的租金，由有關(guān)主管部門公告或者逾期期間經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定房屋的交付和使用，應當確定。”根據(jù)《解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應當按照違約金超過造成損失的30%的標準適當降低違約金；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金的，違約金的數(shù)額應當根據(jù)違約造成的損失確定?！保?）逾期交付后能否退房？是的，你可以。合同約定的交房日期到了以后，可以給開發(fā)商發(fā)通知催促開發(fā)商交房。如果開發(fā)商在未來三個月的法定期限內(nèi)仍不能交房，您有權(quán)要求退房。

有時，延遲交房的業(yè)主得到的實際賠償比延遲交房造成的損失要低得多，但也有一些問題主人會要求退房。而如果要退房，購房者一定要注意幾個問題。

退房理由應以合同為依據(jù)。如果合同中有約定，就按合同條款辦理退房手續(xù)。如果沒有約定，按照法律規(guī)定退房，可以主張合同無效。在這個過程中，要注意證據(jù)的收集，這樣才能順利結(jié)案。如果開發(fā)商同意終止購房合同，無論是協(xié)議終止還是法院判決終止，在主張首付的同時不要忘記銀行貸款。購房者要注意的是，開發(fā)商最好直接向購房者還貸，而不是直接向銀行歸還貸款。然后業(yè)主與銀行解除貸款合同，再到房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷手續(xù)，完成退房手續(xù)。如果由于未經(jīng)銀行確認，允許開發(fā)商直接向銀行發(fā)放貸款，如果開發(fā)商未按約定償還貸款本息，購房者仍是還款義務人，不能免除還款義務。

如果讀者需要法律幫助，歡迎來到律霸進行法律咨詢。你知道嗎