1。開發(fā)商被要求承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定，一方違約，另一方可以要求違約方繼續(xù)履行、停止違約、賠償損失、支付違約金、強(qiáng)制執(zhí)行保證金等補(bǔ)救措施。示范文本第9條根據(jù)延遲時間規(guī)定了開發(fā)商在兩種情況下的違約責(zé)任：

（1）如果延遲超過合理期限，買方有權(quán)終止合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開發(fā)商支付違約金。在實踐中，買方要求賣方繼續(xù)履行并支付遲延違約金。

（2）逾期未超過一定期限（如60天或90天）的，從合同約定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發(fā)商每逾期一天應(yīng)向買受人支付已付房價的萬分之一（一般約定萬分之二或萬分之三）的違約金合同繼續(xù)履行。2逾期付款違約金的確定。

根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》第九條規(guī)定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額的計算方法確定。沒有約定的，可以按照下列標(biāo)準(zhǔn)確定違約金或者損失賠償金的數(shù)額：，在房屋延遲交付使用期間，由主管部門或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，確定同一地區(qū)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商認(rèn)為處罰太高，要求減少處罰。

開發(fā)商經(jīng)常辯稱延遲交付違約金過高，要求降低違約金，因為《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低違約金違約金超過造成損失的30%。但根據(jù)《合同法》中的意思自治原則，由于對違約責(zé)任模式有明確規(guī)定，那么任何一方違約都可以直接按合同履行。如果違約金數(shù)額減少，雙方就違約金達(dá)成的協(xié)議就沒有意義。有鑒于此，我國相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為依據(jù)，兼顧合同履行，當(dāng)事人的過錯程度和預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用的原則衡量和作出裁決。此外，《合同法》的立法本意無疑是鼓勵誠實守信，制裁違約行為，但對于惡意違約，責(zé)任不能減輕。你知道嗎