如何確定一房?jī)少u的權(quán)屬？

一房?jī)少u的糾紛，在不同情況下應(yīng)區(qū)別對(duì)待：

<1。一房?jī)少u中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人簽訂合同后，后一個(gè)買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買(mǎi)賣合同都是有效的。但是，合同中的買(mǎi)受人實(shí)際取得了房屋所有權(quán)，因?yàn)楹贤男泻蟪闪⒌暮贤?。此時(shí)，兩位買(mǎi)家有不同的說(shuō)法。后一個(gè)買(mǎi)受人是房屋的所有人，因?yàn)樗膫鶛?quán)已經(jīng)得到滿足，所以他享有的是以房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。原買(mǎi)受人有權(quán)根據(jù)房屋買(mǎi)賣合同主張債權(quán)。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是對(duì)出賣人的一種付款請(qǐng)求權(quán)，特別是受償權(quán)。對(duì)銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使他已經(jīng)占有了買(mǎi)賣標(biāo)的，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來(lái)的買(mǎi)受人，他對(duì)房屋的占有也將失去法律依據(jù)，構(gòu)成擅自占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。

2。在一房二賣過(guò)程中，出賣人將房屋出售給前買(mǎi)受人并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記后，出賣人與后買(mǎi)受人就同一房屋作為標(biāo)的物訂立買(mǎi)賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不是房屋的所有權(quán)人，出賣人是他人的財(cái)產(chǎn)?！薄逗贤ā芬?guī)定：“出賣的標(biāo)的物屬于出賣人或者出賣人有權(quán)處分”，不屬于出賣人、出賣人無(wú)權(quán)處分的標(biāo)的物不構(gòu)成買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物。也就是說(shuō)，合同法不承認(rèn)出賣他人財(cái)產(chǎn)合同的效力。違反合同法是未經(jīng)授權(quán)的處置。第二，處理“一房?jī)少u”糾紛的法律依據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買(mǎi)賣合同糾紛的解釋》在規(guī)范開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信缺失的基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了新的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此，解決商品房銷售中的一房二房銷售糾紛，應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》。只有在解釋未能充分利用的情況下，才能按照一般原則進(jìn)行處理。商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)。買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)受人可以要求解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。買(mǎi)受人以出賣人與第三人惡意串通另行簽訂商品房買(mǎi)賣合同并交付使用，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得該房屋為由，要求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法處理得到支持。

3。一房二賣，預(yù)售合同登記的，對(duì)其他購(gòu)房人具有效力。

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