就購房合同而言，購房者的主要義務(wù)是按時支付房價，而購房者在購房時，往往根據(jù)自己的承受能力選擇付款方式，因此逾期付款導(dǎo)致的違約在實(shí)踐中非常少見。購房合同中的違約大多是開發(fā)商造成的。開發(fā)商發(fā)生違約時，購房者首先要看購房合同中是否有違約責(zé)任約定。有協(xié)議的，按合同辦理。對違約處理沒有約定的，可以依法要求開發(fā)商賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)以直接損失為限。實(shí)踐中，常見的違約行為和處理方法有幾種：

逾期交房

如果開發(fā)商逾期交房，合同中沒有規(guī)定逾期交房的違約責(zé)任，根據(jù)《合同法》的規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋，按照有關(guān)部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同地段同類房屋的逾期交付期限和租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金確定鑒定機(jī)構(gòu)。

面積誤差

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，合同中未約定房屋面積誤差的處理方法，如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測面積與合同約定面積之間的誤差《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》面積誤差按下列方法處理：面積誤差率絕對值低于3%（含3%）的，按規(guī)定結(jié)算房價如面積誤差率絕對值大于3%，買方有權(quán)退房。

購房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自提出退房之日起30日內(nèi)退還已付房價，同時支付已付房價利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的房價由買受人補(bǔ)足；面積誤差率大于3%的房價由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買方所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還面積誤差率絕對值小于3%（含3%）部分的房價；絕對值超過3%部分的房價，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還。

如果該房屋的設(shè)備和裝修不符合合同規(guī)定，買方將拒絕接受該房屋，這將被視為開發(fā)商未能按時交付該房屋。開發(fā)商逾期交房的，按開發(fā)商逾期交房處理。買受人已驗(yàn)收商品房，發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)備、裝修不符合合同約定的，可以要求開發(fā)商限期改正。因房屋更正不能正常使用的，可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。補(bǔ)償金可根據(jù)有關(guān)部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，也可由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在此期間評估確定。開發(fā)商拒不改正或者在合理期限內(nèi)不改正的，買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。賠償責(zé)任以實(shí)際損失為限，包括設(shè)備和裝修的價差、工程改造以及房屋不能正常使用期間的損失。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建造商品房。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)的變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間大小、朝向發(fā)生變化的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自變更成立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買方有權(quán)在通知到達(dá)后15天內(nèi)書面答復(fù)是否退房。當(dāng)時沒有書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃設(shè)計(jì)變更及由此引起的房價變動。開發(fā)商未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)當(dāng)依法交付開發(fā)商不合格且房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購房人可以要求解除購房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。對于其他房屋質(zhì)量問題，購房者可以要求開發(fā)商限期修復(fù)。如果對方在合理期限內(nèi)拒絕修理或延誤修理，買方可自行修理或委托他人修理，修理費(fèi)用由對方承擔(dān)。如因維修原因造成延遲交付，買受人可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。房屋質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)的檢測結(jié)果為依據(jù)。如果購房者對房屋質(zhì)量有疑問，可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門報(bào)送房屋權(quán)屬登記資料。開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使買受人未能按預(yù)定日期或規(guī)定日期取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按所支付房屋款的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。開發(fā)商未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使買受人超過約定或者約定的一年期限未取得房屋權(quán)屬證書的，買受人可以要求解除合同，并要求賠償損失，損失可按合同約定計(jì)算本行同期固定資產(chǎn)貸款利率。

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