對(duì)于首次購(gòu)房的小業(yè)主來(lái)說(shuō)，很多人對(duì)合租面積了解不多。有些房子的共用面積可能只有10%。部分房屋共用面積已達(dá)30%。如果用100萬(wàn)元買(mǎi)一套100平方米的房子，實(shí)際居住面積只有70平方米。是什么讓人抱怨公攤上30萬(wàn)和30萬(wàn)的錢(qián)有什么區(qū)別？有什么區(qū)別？攤位和公眾有什么區(qū)別？計(jì)算的結(jié)果是什么？面積有多大？小編有必要明白，買(mǎi)房畢竟是人生大事。一平方米就是錢(qián)！一、什么是分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同擁有的整棟樓公共部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾通道、變電所用房、設(shè)備用房、公共大廳、走道、地下室、值班門(mén)衛(wèi)室等，以及按水平投影面積計(jì)算的全服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。無(wú)論是多層、高層還是商品房，都有合租。共享面積越大，住房獲得率越低。相反，購(gòu)房率會(huì)越高。第二，不同類(lèi)型的住房分擔(dān)比例不盡相同。

7層以下房屋分?jǐn)偙壤秊?-12%：

多層建筑一般是指混凝土結(jié)構(gòu)6層左右的建筑，分?jǐn)偙壤娣e包括外墻、樓梯、樓梯間水平投影的1/2，物業(yè)管理用房（換熱站、水泵房、配電房等）。一般為建筑面積的13%至18%。室內(nèi)層高分為室內(nèi)凈高（地板與天花板之間的距離）和室內(nèi)層高（地板與上層之間的距離）。一般層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65米至2.7米之間。室內(nèi)層高大于4.7m時(shí)，按兩層計(jì)算。

7-11層的分?jǐn)偮蕿?0-16%：

層為7-9層，為小高層建筑。一般來(lái)說(shuō)，小高層建筑的分?jǐn)偮嗜Q于每棟建筑的情況，不同的小高層建筑之間也存在差異。在無(wú)地下設(shè)備用房、一層無(wú)商鋪、一層架空的情況下，小高層建筑分?jǐn)傁禂?shù)在10%-15%之間，有電梯的小高層建筑分?jǐn)傁禂?shù)在15%-20%之間。按照規(guī)定，7層以上必須配備電梯，所以小高層屬于電梯范疇，其特點(diǎn)是方便又能給生活帶來(lái)新的高度。

12-33層住宅的分?jǐn)偮蕿?4-24%：

高層住宅的分?jǐn)偯娣e最大。根據(jù)不同的建筑規(guī)模，高層建筑一般在25-33層之間，高層住宅樓的樓梯高度最高。此外，高層建筑有電梯和電梯前室占用空間，也有安全通道樓梯占用空間，有“管井”、“強(qiáng)電井”、“弱電井”等公共設(shè)施占用空間。因此，高層建筑的共用面積要比多層建筑大得多。別墅的合租率為1-8%：

別墅是三層以下的獨(dú)棟住宅，包括地下室和室內(nèi)車(chē)庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)立別墅沒(méi)有共享面積，連體別墅共享面積較少。公共區(qū)域分配的原則是只存在于建筑物內(nèi)部，與建筑物的建筑結(jié)構(gòu)相連接，只為建筑物內(nèi)的居民提供非營(yíng)利服務(wù)。不符合此條件的建筑物不應(yīng)包括在共享區(qū)域內(nèi)。（3） 計(jì)算公式

建筑面積=內(nèi)建面積+分?jǐn)偯娣e

分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)*內(nèi)建面積

分?jǐn)傁禂?shù)=公共分?jǐn)偪偯娣e/（內(nèi)建面積*總套數(shù)）

內(nèi)建面積=內(nèi)建面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

注：中間外墻隔墻線(xiàn)計(jì)算完整；陽(yáng)臺(tái)面積分封閉與否，封閉不封閉一半。

例如，一套90平方米的公寓，內(nèi)部面積是74平方米。那么，分?jǐn)偯娣e=建筑面積-在用面積=（90-74）平方米=16平方米；分?jǐn)偮?分?jǐn)偯娣e/建筑面積=（16/90）平方米=17.8%；房屋購(gòu)置率=（建筑面積-分?jǐn)偯娣e）/建筑面積=（90-16）/90平方米=82%。第四，共享面積越小越好。

在房?jī)r(jià)居高不下的今天，面對(duì)高分?jǐn)偯娣e，很多購(gòu)房者都有點(diǎn)難以接受。去掉“傷心”的共享區(qū)后，實(shí)際面積往往令人失望，而且他們花了很多錢(qián)。因此，對(duì)于大多數(shù)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，合租面積越小越好。那么，共享區(qū)域越小越好？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，事實(shí)并非如此。雖然高分?jǐn)偯娣e會(huì)影響居住面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X(qián)買(mǎi)房，但低分?jǐn)偯娣e也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)模會(huì)縮小，這也會(huì)影響居住質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，樓層越高，攤位面積越大。因?yàn)闃菍釉礁撸娞?、消防等公共設(shè)施就越多。因此，攤位面積越大，公共設(shè)施和走廊就越多，攤位面積也就越大。（5） 如何規(guī)避公平分享的風(fēng)險(xiǎn)？

在新開(kāi)盤(pán)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，有一個(gè)附錄注明了“公建部分和公建部分共有建筑面積構(gòu)成說(shuō)明”，但只列出了共有部分及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，因此開(kāi)發(fā)商仍有可能讓業(yè)主共有更多。下面我們總結(jié)幾招，為買(mǎi)家提供參考。

索取分?jǐn)倲?shù)據(jù)

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商出示分?jǐn)偯娣e的計(jì)算數(shù)據(jù)，包括整棟樓的建筑面積、公寓建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并要求開(kāi)發(fā)商列出具體項(xiàng)目的共有公建面積和各項(xiàng)目的面積，以便業(yè)主利用數(shù)據(jù)找出共有面積，以明確自己的權(quán)益。

獲取相關(guān)信息

業(yè)主有權(quán)自查或聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門(mén)等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房地產(chǎn)的相關(guān)文件，如最終設(shè)計(jì)圖紙或最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)算等各種數(shù)據(jù)的報(bào)告、計(jì)算方法和文件等。

合同中規(guī)定了共享面積的范圍。

律師建議，考慮到目前國(guó)內(nèi)對(duì)合租面積沒(méi)有明確規(guī)定，必須控制哪些范圍，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，有必要明確以下內(nèi)容：?jiǎn)挝坏脑O(shè)計(jì)面積是多少？公共設(shè)施是什么？公共建筑面積是多少？這些數(shù)據(jù)最好寫(xiě)在購(gòu)房合同中的同一份合同中，合同中沒(méi)有的可以通過(guò)與賣(mài)方簽訂補(bǔ)充協(xié)議來(lái)解決。你知道嗎