1、 第二，合同解除程序的先后順序。

如果消費者的退房請求被開發(fā)商接受，那么就有兩個合同要終止，一個是消費者和開發(fā)商之間的銷售合同，另一個是消費者和銀行之間的貸款合同。房屋買賣合同解除，是指返還房屋或者恢復(fù)雙方權(quán)利。對于已經(jīng)入住的消費者，需要將已入住的房屋退還給開發(fā)商。對于尚未入住的消費者，需要放棄即將入住的房屋；開發(fā)商不能再要求消費者按合同約定支付房價，已經(jīng)收取的部分應(yīng)退還給消費者；合同終止后，雙方的財產(chǎn)狀況將發(fā)生變化恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，買賣合同的終止和履行可以由雙方在不需要他人協(xié)助的情況下完成。

貸款合同終止表明消費者將一次性償還銀行貸款，然后不再支付任何本金和利息，也沒有償還義務(wù)。本合同的終止與銷售合同不同。它需要第三方的幫助，即開發(fā)商，除了銀行和消費者。盡管消費者從銀行獲得貸款，但他們并不直接擁有這些貸款。銀行貸款是開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓的形式獲得的。開發(fā)商要想還貸，就必須把自己已經(jīng)擁有的貸款償還給銀行；銀行收到開發(fā)商以消費者名義歸還的貸款后，才能認(rèn)為消費者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的貸款合同才能真正終止；因此，貸款合同的終止和履行只有在第三方的協(xié)助下才能完成。

因為有三方，而且有兩個契約，因為空間操作不能同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時序問題；從實際行為來看，我們可以設(shè)計多種可能的選擇。目前，比較常見的選項如下：

1。消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后拿回首付款，再與銀行解除貸款合同，然后開發(fā)商退還銀行貸款。其次，消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，再與銀行解除貸款合同，再拿回首付款，最后開發(fā)商還銀行貸款。第三，消費者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后開發(fā)商退還銀行貸款，再與銀行解除貸款合同，最后獲得首付。

這三個過程有一個共同特點，即消費者應(yīng)先與開發(fā)商解除銷售合同，表明消費者放棄了房屋的占有權(quán)。在這種情況下，消費者有一個風(fēng)險：一旦合同終止，就不能再入住房屋。如果開發(fā)商不能按時償還銀行貸款，如果開發(fā)商在此期間破產(chǎn)，消費者將失去房屋的所有權(quán)，消費者的損失將更大：不僅住宅（僅指沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)）可以作為破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣，還可以作為破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣首付已支付的無法獲得，同時，銀行貸款15至20年將支付。為了讓消費者最大限度地規(guī)避上述風(fēng)險，我們認(rèn)為在開發(fā)商不破產(chǎn)的前提下，在實際操作中可以采取以下程序：

首先，消費者應(yīng)與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這是有條件的補(bǔ)充關(guān)于解除銷售合同的協(xié)議。其次，消費者與銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這也是終止貸款合同的有條件補(bǔ)充協(xié)議。第三，開發(fā)商償還銀行貸款時，消費者與銀行簽訂的協(xié)議中規(guī)定的條件出現(xiàn)時，消費者與銀行之間的貸款合同終止。第四，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還消費者的首付款，并協(xié)助消費者辦理各種退房相關(guān)手續(xù)。

第五、第三、第四行為完成后，第一步雙方簽訂的協(xié)議中的假設(shè)條件出現(xiàn)，消費者與開發(fā)商之間的銷售合同終止