1。什么是商品房預售？

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房預售給買受人，買受人支付定金或房價的行為。商品房預售方式首創(chuàng)。由于房子還在建設中，是“拆砸”的，分期分批預售給廣大投資者，如“落花”，因此商品房預售也被稱為“賣花”。由于它能有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金投入問題，是目前廣泛采用的一種交易形式。

2。什么是預售商品房轉讓。這種轉讓只改變了預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不改變。商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，從而在第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

3。預售商品房能否過戶？

網(wǎng)友問：2014年初，德的劉女士看中了開發(fā)區(qū)的一套房子，9月份簽訂了預售合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。目前，該樓仍在施工中。然而，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場正在迅速崛起。今年，劉女士又盯上了位于老樓的另一個房地產(chǎn)項目。為了避免退房時承擔違約責任，劉女士想了個辦法，將之前買的房子轉讓給別人，但她并不知道自己已經(jīng)簽訂了商品房預售合同，房子還能轉讓嗎？

律師回答：像劉女士一樣，購買了開發(fā)商預售的商品房后，由于種種原因，她認為在交付商品房之前進行產(chǎn)權轉讓，還是比較常見的。預售商品房可以轉讓，但應按規(guī)定辦理相應手續(xù)。

根據(jù)我國《城市法》第四十五條規(guī)定，商品房預售的，商品房買受人將未完成預售的商品房轉讓給其他買受人的問題，由國務院規(guī)定。

雖然這部法律沒有明確規(guī)定是否可以轉讓，但從立法意圖不難看出，答案是可以的，也就是說可以轉讓，但如何將授權轉讓給國務院，國務院將制定轉讓辦法。在我國司法實踐中，商品房轉售的合法性得到肯定。預售商品房轉讓條件有哪些要求？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預售的，預購人轉讓未完成預售商品房的問題由國務院規(guī)定”，這說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

（1）根據(jù)法律法規(guī)，預售商品房允許轉讓的，可以轉讓；預售商品房不允許轉讓的，不能轉讓。如《經(jīng)濟特區(qū)商品住宅出口管理辦法》第十二條規(guī)定：“預售出口商品住宅，未取得房地產(chǎn)證不得轉讓，否則轉讓無效?！?/P>

（2）轉讓人必須持有已登記的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記的商品房預售不得轉讓。這種調(diào)控有利于國家加強宏觀管理。由于預售商品房轉讓主體不同于預售主體，轉讓人具有雙重身份。是前一份預售合同的預購人和后一份轉讓合同的轉售人，而不是未完成商品房的預售人。因此，轉讓人不具備預售方主體資格，也不必持有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有登記證，只有本案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓主體資格。（三）預售商品房轉讓的標的必須是未竣工、在建的預售商品房。轉讓標的物已經(jīng)竣工驗收，預購人實際取得預售商品房產(chǎn)權的，將商品房轉讓給他人不屬于預售商品房轉讓，按商品房交易關系辦理，預售商品房轉讓必須是商品房交易，否則轉讓無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，出讓人提前轉讓預售商品房，轉移價格下跌風險；新預購人主動承擔價格下跌風險，提前購買風險，再進行轉讓。這種轉移風險和購買風險必須是平等的、自愿的。當然，也有獲得利益的機會。

（4）商品房預售合同必須合法有效，才能允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院（1996）二號文件第二十八條規(guī)定：“商品房預售合同無效的，預售商品房轉讓合同也視為無效?！睆纳唐贩款A售合同的內(nèi)容來看，可以分為以下幾種情形：一是預售合同無效的商品房預售合同有轉讓協(xié)議的，在符合雙方約定的轉讓條件時可以轉讓。比如，在分期付款方面，商品房預售合同規(guī)定，前兩次付款必須付清，或者付款必須達到過戶前的2/3。二是商品房預售合同未約定轉讓條件。預購人在履行合同時，必須征得預售人的同意，否則轉讓無效。這樣的規(guī)定可以防止買方倒賣合同，謀取非法利益。也可以保證預售商品房轉讓和預售合同的順利履行。三是預購人已全面履行商品房預售合同規(guī)定的各項義務。預售商品房的再轉讓不需要征得預售人的同意，但事后應及時告知預售人，使其能夠正確履行合同。通知人是轉讓人和新的預購人。出讓人和新預購人應當將原登記預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人的履行情況。

（5）預售商品房轉讓，必須簽訂轉讓合同，而不是簽訂新的預售合同。由于出讓人與新預購人簽訂合同，原商品房預售合同的預購人（出讓人）更名為新預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同的預購人身份。這種預售商品房轉讓合同應當依法繳納相關稅費。無論是轉讓人轉讓債權還是權利義務，都只是合同主體的變更，但合同內(nèi)容即權利義務并未發(fā)生變化。如果轉讓人是債權轉讓人，預售人拒絕簽訂新的預售合同，這將妨礙轉讓人處分債權。因此，新的預購人沒有必要與預售人簽訂新的預售合同。預售合同依法成立后，是不可逆轉的，即形成新的法律關系。原預購人和新預購人都不能回去，但新預購人符合轉讓條款的，仍然可以再轉讓。

（6）商品房預購人已履行法定義務的，只要告知預售方，如預購人已依法支付全部房價款后轉讓了預購合同，就可以不經(jīng)商品房預售方同意直接轉讓權利合同條款。否則，必須取得原商品房預售合同預售方的認可和同意。因為商品房預售合同是雙重合同。雙方對對方享有權利并承擔義務。因此，當預采購