1、 簽訂購房認購書后，定金能否退還。

開發(fā)商違約，在約定時間內(nèi)無法簽訂正式銷售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

認購書通常包括哪些內(nèi)容？（1）雙方基本情況；（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房價計算；（4）定金；（5）簽訂正式買賣合同的期限和條件。

實踐中，圍繞“認購書”的各種糾紛時有發(fā)生。

很多購房者在簽“認購書”時被騙，買不定房子，卻被售樓人員騙去快速下單，如果到期不簽正式合同，可能面臨沒收定金的后果，而且銷售人員往往不會認真提示。簽約后，會有人不想買，但如果提出不買，開發(fā)商會說定金不退。第二，法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人以認購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金的，等作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，出賣人同時因一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定處理；因其他原因不能訂立商品房買賣合同的不可歸責(zé)于雙方的，賣方應(yīng)將定金退還買方。第五條規(guī)定，商品房認購、訂購、預(yù)定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定收到購房款的，本協(xié)議認定為商品房買賣合同。無論名稱如何，書面文件內(nèi)容完善，具備銷售合同主要內(nèi)容的，可以認定為銷售合同。在本文中，我們將不分析這里發(fā)生了什么。)

根據(jù)上述第4條的規(guī)定：

如果買方反悔并拒絕簽署正式的銷售合同，定金將不予退還。

開發(fā)商違約，在約定時間內(nèi)無法簽訂正式銷售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其他損失，也可以按照締約過失責(zé)任承擔(dān)其他責(zé)任。

當(dāng)然，相同的法律規(guī)定和不同的適用方法可能會產(chǎn)生不同的結(jié)果。

從實踐的角度看，如果買方在落后的情況下懂得一點技巧，就有可能合法規(guī)避“認購書”中的定金處罰條款。

比如，購房人在簽訂認購書后，雖然心里后悔，但沒有出示，仍與開發(fā)商協(xié)商，按約定時間簽訂正式的《商品房買賣合同》。

一般來說，雙方都要協(xié)商確定《商品房買賣合同》的具體條款。畢竟，“認購書”只能確定一些最基本的條款，而正式的《商品房買賣合同》要復(fù)雜得多。實用法律知識，如果買受人與開發(fā)商不能就合同中的某些條款達成協(xié)議，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，那么在法律上，它是符合不可歸責(zé)于任何一方的情形的，因此定金條款不適用，“認購書”被撤銷或無效，并退還原定金。

也是叛徒，如果是直接違約，定金不予退還；

如果是以協(xié)商合同條款的姿態(tài)操作，最后以無法達成合同條款為由拒絕簽訂合同，則不會歸咎于任何一方，并退還原押金。當(dāng)然，從開發(fā)者的角度來看也是如此。如果開發(fā)商想反悔，在提供合同文本時往往會設(shè)置苛刻的條款，這讓購房者無法接受。當(dāng)然，在實踐中能否實現(xiàn)禁反言的結(jié)果，要視具體情況而定。

因此，從保障購房者的角度出發(fā)，我們在簽訂認購書時要謹慎。如果您要辦理此手續(xù)，請注意兩點：

首先，認購書僅用于預(yù)約簽訂合同。建議認購書中約定的日期不宜過長，以免夜長夢多。一周或十天是合適的。

因為一些開發(fā)商在因房屋不具備銷售條件而無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時，往往會在認購書上約定較長的簽約期限，所以可以用這種方式獲得購房者的資金。

第二，在“認購書”中，購房者的付款金額應(yīng)盡可能低。

雖然我們分析過，“認購書”的法律約束力往往不是很強，但我們不應(yīng)該忘記，“認購書”一旦簽訂，首先履行義務(wù)的是購房者，因為購房者往往要支付一定的定金或預(yù)付款，即使開發(fā)商違約，購房者也要追著開發(fā)商索賠違約責(zé)任，否則就得起訴，這很麻煩。

如果購房者違約，開發(fā)商將憑通知直接扣除定金。因此，在這場博弈中，買方仍然處于弱勢地位。在這種情況下，定金或預(yù)付款的金額相對較低，這對購房者應(yīng)該更有利，因為風(fēng)險會相應(yīng)降低。最后，我們簡要總結(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用認購書中的定金罰則：（1）買受人無正當(dāng)理由未按認購書約定的時間、地點簽訂合同的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。

（2）因開發(fā)商過錯導(dǎo)致雙方未能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

（3）雙方簽訂預(yù)售合同無過錯的，定金條款不適用，已付定金按原金額退還。此時，買賣雙方無法就采購合同的條款達成一致，比如采購合同的簽訂不能沒有過錯。

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