當開發(fā)商出售一套以上的房子或抵押房地產(chǎn)時，他們應該怎么做？

買家應記得提前通知注冊。新司法解釋第四條規(guī)定，未經(jīng)預告登記的權利人同意，開發(fā)商轉讓房地產(chǎn)權屬或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，他們應當依照《物權法》第二十條第一款的規(guī)定，認定其“不具有生物權利的效力”。也就是說，只要購房者提前登記，開發(fā)商擅自將已售出的房屋再次出售或抵押，都是無效的！

買受人與開發(fā)商簽訂購房合同后，一旦開發(fā)商將買受人的購房標的抵押給他人，但開發(fā)商破產(chǎn)，取得抵押權的其他人享有優(yōu)先權，且買受人合同成功，同樣的訴訟可以勝訴，但可以勝訴不能強制執(zhí)行，因為物權優(yōu)先于合同權利?！段餀喾ā泛退痉ń忉屢?guī)定的通知登記制度，直接排除了設立新抵押的可能性。相關知識：在不知情的情況下，買房不是通過不動產(chǎn)所有人，該怎么辦

因為是“善意取得”，房屋仍然屬于買受人

新司法解釋有一個重要方面：“善意取得”。也就是說，未經(jīng)房屋不動產(chǎn)所有人同意，交易一方將房屋轉讓給不知情的買受人。買房人買房后，如果不動產(chǎn)所有人回到房子里。根據(jù)《物權法》中的“善意取得”制度，房屋歸買受人所有，產(chǎn)權人應當向出賣人主張賠償。什么是誠信？”“善意”是指不知道“讓與人”無權處分該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，并且該不動產(chǎn)已經(jīng)交付，并且該不動產(chǎn)已經(jīng)登記（以受讓人的名義）。

這里我們要注意的是，除了“無權處分人”處分的財產(chǎn)外，“善意取得”還有三個條件：第一，買受人是出于“善意”取得該財產(chǎn)的，也就是說，買受人不知道該無權處分；第二，買受人以合理的價格取得房產(chǎn)，如果是贈與，就行不通；第三，轉讓的房產(chǎn)已經(jīng)交付。不動產(chǎn)已辦理過戶登記。

按理說，一個無權處分房產(chǎn)的人不可能在房管部門順利將房產(chǎn)轉讓給他人。產(chǎn)生這個問題的原因是，沒有處分權的人曾經(jīng)是有處分權的人，第三人沒有時間知道或者物權人沒有時間讓他人知道無權處分財產(chǎn)的人已經(jīng)成為無權處分財產(chǎn)的人。例如，當夫妻關系惡化時，他們會討論出售他們共有的房子。出售后，他們離婚了，買主把房款存入丈夫的賬戶。離婚后，如果妻子拿不到錢，她會聲稱前夫無權處罰，而買受人可以主張“善意取得”。

離婚法院是否將房子判給擁有它的人？

影響不大，拿不到房子的人會得到相應的補償。

根據(jù)新司法解釋，法院判決準予離婚，夫妻共同所有的房屋歸夫妻所有的，房屋所有權不再屬于雙方，即使房屋歸夫妻所有，房屋仍以夫妻雙方名義登記，但只屬于夫妻一方。

理論上，房產(chǎn)證規(guī)定了誰擁有房屋，誰擁有房屋，但國家明確規(guī)定，自法院判決生效后，產(chǎn)權發(fā)生了變化，這是為了操作方便。普通家庭不可能同時擁有很多房子。判決認定房屋所有權屬于一方當事人時，往往規(guī)定取得所有權的一方必須賠償未取得所有權的一方，未取得所有權的一方應當及時行使判決規(guī)定的其他權利。另外，在婚姻存續(xù)期間，離婚雙方確實只有一套房子。另一方當事人判斷一方當事人是否取得所有權，確實不能保證。如果取得所有權的一方不能拿出這么多錢來補償未取得所有權的一方，那么雙方可以協(xié)商財產(chǎn)不歸一方所有，但仍然保持共同形式，或者如果是股份，則應以股份的形式分享。

在購房過程中，常見的糾紛主要集中在以上三點。為了防止開發(fā)商購房時利益受到侵害，記得提前買房。只有在購房人提前登記后，開發(fā)商才會將已售出的房屋再次出售或抵押，這是無效的