1、 住房取得率和分?jǐn)偮实亩x是住戶可控制的面積（即一套住房的建筑面積）與每戶的建筑面積（即銷售面積）的比值。影響住房率的最直接原因是共享面積的大小。

共享建筑面積：共享建筑面積的縮寫(xiě)，即所有產(chǎn)權(quán)共享或使用的共享建筑面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾通道、變電所用房、設(shè)備用房、公共大廳、走道、值班門衛(wèi)、公共用房、服務(wù)于整棟建筑的管理用房等建筑面積。

如何計(jì)算分?jǐn)偯娣e？

不僅要知道買房率，還得看合租面積的大??！

①分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×公寓建筑面積；

②分?jǐn)傁禂?shù)=公共分?jǐn)偪偯娣e/（公寓建筑面積×公寓總套數(shù)）；

③公寓建筑面積=公寓建筑面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。

根據(jù)上述公式，我們可以得出如下結(jié)論：共享面積=總共享面積/[（在用面積+墻面積+陽(yáng)臺(tái)面積）×總套數(shù)]×（在用面積+墻面積+陽(yáng)臺(tái)面積）。

如果要計(jì)算建筑面積，可以使用公式（建筑面積=內(nèi)置建筑面積+共享面積）得到共享面積后的結(jié)果。第二，影響住房率的因素有哪些？

共享區(qū)域的大小對(duì)住房率有最直接的影響。共用區(qū)域包括兩部分：

第一部分為電梯井道、樓梯間、垃圾通道、變電所等服務(wù)于整棟建筑的公共及管理用房的建筑面積；

第二部分為機(jī)組（單元）與公共建筑空間之間隔墻水平投影面積的一半外墻（含山墻）。具體體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

（1）房間式結(jié)構(gòu)（多梯多戶）

例如，一梯多戶的共用公共區(qū)域可能與一梯兩戶的共用公共區(qū)域幾乎相同，但隨著戶數(shù)的增加和總建筑面積的增加，每戶共用的公共面積就會(huì)減少。

（2）在房地產(chǎn)形式上，一般來(lái)說(shuō)，高層建筑的房屋獲得率最低，小高層建筑的房屋獲得率最高，多層建筑的房屋獲得率最高。

（3）物業(yè)類型的房屋獲得率最高，其次是堆疊式，點(diǎn)式較低。

（4）公共活動(dòng)區(qū)規(guī)模

大部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)都有高大的大堂、寬敞的電梯和室內(nèi)車庫(kù)，會(huì)占用大量的共享面積，因此房屋獲得率相對(duì)較低。

（5）什么樣的區(qū)域不包括在共享區(qū)域內(nèi)

俱樂(lè)部、車庫(kù)等具有獨(dú)立使用功能的空間；銷售單位的自營(yíng)、自用房屋；服務(wù)于多個(gè)房屋的門衛(wèi)室、管理室、設(shè)備室。第三，房?jī)r(jià)多少才合適？75%-80%比較合適。

共享面積與房?jī)r(jià)直接相關(guān)，而房?jī)r(jià)與社區(qū)的配套設(shè)施密切相關(guān)。如果房?jī)r(jià)太高，公共部分的面積就會(huì)少，這可能會(huì)影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯房的數(shù)量等，所以樓盤(pán)的房?jī)r(jià)不是越高越好。第四，如何規(guī)避“偷”面積的風(fēng)險(xiǎn)？

購(gòu)房合同中有一個(gè)附錄，注明了“公建部分和公建房屋共有建筑面積的說(shuō)明”，但只列出了共有部分及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)還不確定，因此開(kāi)發(fā)商還是有可能讓業(yè)主多分。以下三招，為買家提供參考。

訣竅一：索取共享數(shù)據(jù)。

在簽訂合同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商出示分?jǐn)偯娣e的計(jì)算數(shù)據(jù)，包括整棟樓的建筑面積、共管建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并要求開(kāi)發(fā)商列出公建共有建筑面積的具體項(xiàng)目和每個(gè)項(xiàng)目的面積，讓業(yè)主通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算出共有面積，從而明確自己的權(quán)益。

技巧2：獲取相關(guān)信息。

業(yè)主有權(quán)自行檢查或聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房屋的有關(guān)文件，如最終設(shè)計(jì)圖紙或最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、面積計(jì)算方法等各種資料及其文件等。

訣竅三：在購(gòu)房合同中約定分?jǐn)偯娣e。

購(gòu)房合同第三條、附件二關(guān)于公共部位和公共住房共有建筑面積的約定，買受人應(yīng)當(dāng)在合同中約定共有建筑面積的數(shù)量，并在附件2《公共部分和公共住房共用建筑面積構(gòu)成說(shuō)明》中明確共用建筑面積的具體部位和大小。尤其是，協(xié)議越詳細(xì)，對(duì)買方就越有利。一旦發(fā)生糾紛，買方可以用合同保護(hù)自己的利益。

總之，購(gòu)房者在選擇房產(chǎn)后，不僅要知道購(gòu)房五證，還要知道什么是“購(gòu)房率”。事實(shí)上，很多位置和面積相同的樓盤(pán)均價(jià)都比較低，但購(gòu)買未必劃算。你知道嗎