1、 定金階段

當買受人已支付定金（定金或認購金），但尚未簽訂正式的《商品房預售合同》時：如果買受人已向出賣人支付定金（定金或認購金），但未說明付款性質，且沒有約定，在這種情況下，買方可直接要求賣方或其代理人退還貨款。出賣人銷售的項目有《預售許可證》或產(chǎn)權證的，買賣雙方約定支付的金額為定金，買賣雙方未就《商品房買賣合同》達成協(xié)議，最后不簽訂合同的，支付的金額為定金已付的將被沒收，押金將不予退還。姜濤律師和劉琳律師認為，這種協(xié)議違反了公平正義的原則，應屬于強迫交易行為。在本案中，如果出賣人拒絕退還定金，買受人可以直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。在這個階段，如果一方想退房，應該先和另一方協(xié)商，看能否達成協(xié)議。如雙方達成協(xié)議，應以書面形式表示并簽署正式退房協(xié)議。約定的內(nèi)容應主要包括雙方約定解除原房屋買賣合同、違約責任由誰承擔、如何退房、如何履行等。

如果買賣雙方中的一方違約而未能達成協(xié)議，要求終止合同的一方應通知另一方。通知到達對方時，合同終止。對方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認終止合同的效力。雙方協(xié)商不成退房協(xié)議的，可以直接向法院或者仲裁機構起訴或者申請仲裁。另外，雙方應到房地產(chǎn)登記機關辦理注銷預售登記。房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，并繳納了政府部門應收的稅費，但房產(chǎn)證未辦理退房手續(xù)?，F(xiàn)階段，要求退房的一般是購房者，大部分是違約的賣方。這一階段符合第二階段的要求，還涉及房產(chǎn)、裝修損失、稅費、搬出時間等問題。出賣人違約的，由房地產(chǎn)估價機構評估裝修損失，確定裝修損失。買受人還應與物業(yè)管理公司簽訂終止物業(yè)管理的合同，出賣人征收的稅款也應退還。如果不能達成協(xié)議，買方可以向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。房產(chǎn)證辦妥后，房屋所有權已轉移。除非合同中有約定，否則買方在正常情況下不能退房。出賣人已為買受人辦理房產(chǎn)證，但出賣人墊付房款的，合同約定買受人拒不履行約定的付款義務的，出賣人可以提出解除合同，要求買受人退房并承擔相應損失。在這種情況下，雙方需要到房產(chǎn)證發(fā)證機關辦理房產(chǎn)證的過戶或注銷手續(xù)。你知道嗎