買(mǎi)房時(shí)，首先要看項(xiàng)目是否有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，通過(guò)認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、貴賓卡等方式向購(gòu)房者收取定金、訂金等變相收取費(fèi)用，屬于違法行為。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，賣(mài)房人在購(gòu)房時(shí)要有“五證齊全”的證明。買(mǎi)房前，買(mǎi)房人應(yīng)先了解項(xiàng)目是否合法。主要手段是檢查項(xiàng)目是否有“五證”“五證”分別是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。因?yàn)椤渡唐贩夸N(xiāo)售（預(yù)售）許可證》是以前四張?jiān)S可證為依據(jù)的，購(gòu)房者只需查看《預(yù)售許可證》，就知道房地產(chǎn)銷(xiāo)售是否合法。根據(jù)房管部門(mén)的規(guī)定，房產(chǎn)官網(wǎng)上的數(shù)據(jù)必須與現(xiàn)場(chǎng)各樓盤(pán)的銷(xiāo)控表一致。因此，買(mǎi)房前可以先到官網(wǎng)做功課。通過(guò)該項(xiàng)目的預(yù)售系統(tǒng)，可以詳細(xì)了解可售房屋、價(jià)格、規(guī)模、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及退換房的周轉(zhuǎn)率等情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中必須使用文本合同范本，并通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打印商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和簽訂商品房銷(xiāo)售合同；開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的商品房預(yù)售合同文本和格式條款必須是：也要在網(wǎng)上公示，在售樓現(xiàn)場(chǎng)明確；合同中不得有單方面加重買(mǎi)受人責(zé)任或排除買(mǎi)受人合法權(quán)利的不公平條款；對(duì)商品房的質(zhì)量和性能、物業(yè)俱樂(lè)部等設(shè)施的權(quán)屬等要有明確約定以及車(chē)位、交付使用條件和違約責(zé)任；屬于全體業(yè)主的共用配套設(shè)施不應(yīng)視為自己的；合同應(yīng)由業(yè)主簽署；在認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品房預(yù)售合同中，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的土地抵押、在建工程等權(quán)利瑕疵應(yīng)當(dāng)明確，并以《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作為合同附件。注意“存款”和“存款”的區(qū)別。對(duì)于“定金”，“合同法”的相關(guān)規(guī)定是：雙方有約定的，按約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)“定金”雙倍返還，消費(fèi)者違約時(shí)“定金”不予返還。至于“押金”，目前法律沒(méi)有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的，按約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)應(yīng)無(wú)條件退款，消費(fèi)者可以要求經(jīng)營(yíng)者退款在違反合同的時(shí)候。通常在標(biāo)準(zhǔn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，處理面積差異的方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定的使用面積不能大于1%，即0.5%，只要雙方約定，怎么多做，怎么少就可以約定。通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非如此。它們的絕對(duì)值都是3%。如果面積誤差率的絕對(duì)值小于3%，一般會(huì)根據(jù)實(shí)際情況約定結(jié)清房款。面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，由買(mǎi)受人或開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果協(xié)議如此明確，面積誤差率的絕對(duì)值小于3%，不超過(guò)實(shí)際結(jié)算還是可以接受的。如果超過(guò)，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，并允許購(gòu)房者退房。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常會(huì)有不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商延期的免責(zé)理由一般是不可抗力。根據(jù)我國(guó)的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況，如地震、洪水等。這種客觀情況是不可預(yù)見(jiàn)的、不可避免的、不可逾越的。只有這種不可抗力才能免除開(kāi)發(fā)商延遲交房的責(zé)任，也就是說(shuō)免除責(zé)任。如果不是這樣，就不能約定為不可抗力。一般開(kāi)發(fā)商通常會(huì)擴(kuò)大不可抗力的范圍。如施工中遇到異常困難或重大事故無(wú)法解決，如政府在簽訂合同協(xié)議后頒布的法律法規(guī)與原規(guī)定不一致，如施工配套設(shè)施審批、安裝延誤等，均認(rèn)定為不可抗力。

從法律角度看，這對(duì)買(mǎi)方不公平，相當(dāng)于擴(kuò)大了不可抗力的范圍。因此，建議買(mǎi)方應(yīng)牢牢把握不可抗力條款的三個(gè)條件，即在不可預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免和無(wú)法克服的情況下，同意在最小范圍內(nèi)不擴(kuò)大。擴(kuò)建后，房子遲遲不交房，他可以說(shuō)我免交了。在這種情況下，您可以要求退房

套房類(lèi)型差異太大。按套定價(jià)的預(yù)售商品房如與設(shè)計(jì)圖紙不符，或相關(guān)尺寸超出約定誤差范圍，且處理方法未在合同中約定的，購(gòu)房人可退房或與開(kāi)發(fā)商協(xié)商總價(jià)。買(mǎi)受人要求退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

區(qū)域誤差太大。合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有誤差的，合同中沒(méi)有約定處理辦法的，面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)自確定變更之日起10日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)方。買(mǎi)方應(yīng)在收到通知后15天內(nèi)書(shū)面答復(fù)是否退房。15日內(nèi)未答復(fù)的，視為開(kāi)發(fā)商同意變更。如果開(kāi)發(fā)商未發(fā)出通知，買(mǎi)方有權(quán)退房。購(gòu)房人退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房質(zhì)量存在問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商交付的商品房應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，如交付不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同。商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)復(fù)核。主體結(jié)構(gòu)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。目前，多數(shù)購(gòu)房者仍需依靠住房貸款，一般分為三步走。

第一步：借款人應(yīng)與標(biāo)的物業(yè)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同意向書(shū)》或《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)）合同》，并支付一定的首付款。

步驟2：選擇貸款銀行。一般情況下，借款人并不自由選擇自己的住房貸款銀行，開(kāi)發(fā)商會(huì)出于自身利益，為自己的房地產(chǎn)貸款指定銀行。當(dāng)然，有些開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有具體說(shuō)明銀行。因此，借款人應(yīng)該從開(kāi)發(fā)商那里知道他是否有權(quán)選擇貸款銀行。

第三步：到銀行辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。銀行要求辦理的手續(xù)一般包括：

借款人的合法身份證（居民身份證、戶(hù)口簿、軍官證或其他身份證件）；

貸款銀行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或償付能力證明（如借款人的收入證明，納稅證明或職業(yè)證明）；

借款人與配偶需提供婚姻關(guān)系證明；

如有共同借款人，需提供借款人各方簽署的書(shū)面承諾，明確共同還款責(zé)任；

名單及抵押物或者抵押物的權(quán)屬證明，以及抵押物處分權(quán)人的同意書(shū)、抵押物的出質(zhì)證明、評(píng)估證明；

借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同意向書(shū)》或《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)）合同》；

開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首付款發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件(