根據(jù)我國法律規(guī)定，法定代理人沒有民事行為能力。因此，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人簽訂，否則合同無效。根據(jù)民法通則，無民事行為能力人的條件是“不滿十周歲”和“完全不能辨認(rèn)自己的行為”。即年齡和認(rèn)知判斷能力，但無民事行為能力人的構(gòu)成不需要兩者兼?zhèn)洹Ｄ挲g與認(rèn)知判斷能力呈“或”關(guān)系。只要他們中有一人，就被認(rèn)定為無民事行為能力人。第二，監(jiān)護(hù)人的權(quán)利和義務(wù)是什么？法律為精神病人、殘疾人、弱智人和其他不能表達(dá)其真實意思的無民事行為能力人設(shè)立了監(jiān)護(hù)人。因此，監(jiān)護(hù)人有責(zé)任在生產(chǎn)、生活中照顧上述人員，并代為行使相關(guān)權(quán)利。但在監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)義務(wù)的過程中，或出于對被監(jiān)護(hù)人權(quán)益的漠視，或謀劃其經(jīng)濟利益，或?qū)で缶衿胶庖詮浹a長期照顧的拖累，侵害被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)利益的行為時有發(fā)生。第一步，向人民法院申請認(rèn)定財產(chǎn)所有人為無民事行為能力人。第二步，由無民事行為能力人所在單位或者居住地居民委員會、村民委員會在近親屬中指定監(jiān)護(hù)人，分三步進(jìn)行：監(jiān)護(hù)人作為產(chǎn)權(quán)人的法定代理人，向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請交易過戶程序。注：根據(jù)我國《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)義務(wù)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。”，不動產(chǎn)登記機關(guān)根據(jù)具體情況，要求監(jiān)護(hù)人提供證明文件或者作出必要的承諾，為產(chǎn)權(quán)人的利益出售不動產(chǎn)。（1） 監(jiān)護(hù)人濫用職權(quán)出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)出賣房屋，以保障被監(jiān)護(hù)人的無行為能力人的正常生活。最好在房屋交易前保留證據(jù)。如果監(jiān)護(hù)人不能證明出售被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)有正當(dāng)理由的，屬于濫用被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但根據(jù)我國侵權(quán)法規(guī)定，他人財產(chǎn)受到侵害的，應(yīng)當(dāng)在損失發(fā)生時按照市場價格或者其他方式計算財產(chǎn)損失。（二）夫妻共同擁有房屋，一方為無民事行為能力人，另一方為法定監(jiān)護(hù)人的，無權(quán)擅自變賣房屋。作為監(jiān)護(hù)人，應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)義務(wù)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身和財產(chǎn)的合法權(quán)益，除被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。如果買方不是“善意的”，財產(chǎn)合同一般被認(rèn)為是無效的。（3）監(jiān)護(hù)人主動放棄遺產(chǎn)。一般來說，法定監(jiān)護(hù)人不能代表被監(jiān)護(hù)人放棄繼承權(quán)。這顯然損害了監(jiān)護(hù)人的利益，這種代理行為將被視為無效。你知道嗎