[案例]

2010年6月，某市郊區(qū)村民吳某在未辦理任何手續(xù)的情況下，將自家宅基地上的房屋進行了裝修。在施工過程中，鎮(zhèn)政府規(guī)劃建設(shè)部門根據(jù)市民反映，來到裝修房屋的施工現(xiàn)場進行詢問和調(diào)查，隨后責(zé)令吳某停工。原因是吳某未依法辦理宅基地改造審批手續(xù)，且改造面積已超出原批準(zhǔn)的宅基地范圍。

[疑問]

1。村民在原宅基地上重建房屋是否需要辦理相關(guān)審批手續(xù)？

2。房屋重建能否改變原宅基地面積？

[答：]

我國宅基地使用權(quán)是一種特殊的土地權(quán)利，其土地使用權(quán)人有嚴(yán)格的范圍限制，僅限于農(nóng)民集體內(nèi)部符合規(guī)定的成員，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)也有嚴(yán)格的限制。取得宅基地使用權(quán)后，必須按照法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和條件使用。在實踐中，農(nóng)村宅基地房屋改造需要滿足兩個條件。一是要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)原有宅基地用于農(nóng)村村民住房建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省制定，自治區(qū)、直轄市。2009年，北京市人大常委會通過了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十一條。在農(nóng)村規(guī)劃區(qū)，村民將原宅基地用于村民住宅建設(shè)時，可以實施規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理按照村莊規(guī)劃執(zhí)行。因此，吳某在原宅基地上重建房屋的行為應(yīng)取得相關(guān)審批手續(xù)。其程序為：向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)發(fā)放農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。取得許可證后，可根據(jù)具體要求對原宅基地進行改建。

第二，宅基地使用權(quán)已經(jīng)合法取得，改造不得超出宅基地合法使用權(quán)的范圍。

根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村家庭只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的規(guī)定》，村民每戶建房的用地標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定。但近郊、遠(yuǎn)郊人口多、土地少的村莊，最高不超過0.25畝；其他地區(qū)最高不超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地超過前款規(guī)定的土地利用標(biāo)準(zhǔn)的，可以按照每戶不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬確定，超出部分按照農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。

根據(jù)《土地管理法》第七十七條的規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者弄虛作假，非法占用土地建造房屋的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，拆除新建的房屋限期違法占用土地。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，以違法占地論處。

本案中，吳某在房屋重建中未經(jīng)合法批準(zhǔn)擅自擴大宅基地面積，顯然是違法行為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以糾正和制止，這是符合法律規(guī)定的。在依法批準(zhǔn)的宅基地范圍內(nèi)進行房屋改造，是否重新辦理用地手續(xù)，法律沒有規(guī)定。一般認(rèn)為，只要村民不違反“一房一戶”、“使用權(quán)不變”、“場地不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃”，“符合建房條件”和“不超過當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的房屋”按照土地使用面積標(biāo)準(zhǔn)，在原居住基地上重建具有合法土地使用權(quán)的房屋，無需重新辦理土地使用手續(xù)。你知道嗎