一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅繳納義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日，或納稅人取得土地、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同其他定性證明之日，“契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家繳納的稅款。開發(fā)商之所以讓購房者提前繳納契稅：開發(fā)商在客戶貸款中承擔(dān)全額或分期擔(dān)保，開發(fā)商希望盡快擺脫自身風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也不能排除部分開發(fā)商占用資金的可能性。因此，除非得到業(yè)主的認(rèn)可，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)迫購房者提前付款，更不能強(qiáng)迫中介。

如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，由于辦理過程中有人工費(fèi)，開發(fā)商一般要向業(yè)主收取一定的代理費(fèi)。當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商有義務(wù)提供相關(guān)信息。但在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商逐一處理，會(huì)給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代表業(yè)主集體處理?！咎幚矸绞健浚洪_發(fā)商應(yīng)在符合辦理合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)的條件前一定時(shí)間內(nèi)通知客戶集中付款。代理費(fèi)不得超過1000元。委托人也可以委托律師事務(wù)所等第三方處理。

2:公共維修基金

與物業(yè)管理費(fèi)不同，公共維修基金僅用于保修期滿后住宅共用部位和設(shè)施的大修、更新和改造。

關(guān)于征收公共住房公共部位和設(shè)施維修資金的通知要求，“本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房的購房人應(yīng)當(dāng)繳納公共住房公共部位和設(shè)施維修資金。辦理合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)全額支付貨款的2%?！?/P>

通知還規(guī)定，基金交由市或區(qū)縣社區(qū)管理辦公室管理。社區(qū)成立管委會(huì)后，由社區(qū)辦公室轉(zhuǎn)交管委會(huì)，或經(jīng)管委會(huì)同意，由物業(yè)企業(yè)管理。

管委會(huì)成立前，資金使用計(jì)劃由開發(fā)商或物業(yè)公司提出，經(jīng)房地產(chǎn)局批準(zhǔn)后分配；管委會(huì)成立后，維修基金年度使用計(jì)劃由物業(yè)企業(yè)提出，經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。

養(yǎng)護(hù)資金可以由業(yè)主自行支付，業(yè)主也可以委托開發(fā)企業(yè)收取。為什么一些開發(fā)商在入住前要先募集資金？

由于部分購房者并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，因此并不急于繳納房款。這樣一來，當(dāng)房子在保修期后需要大修、更新、改建時(shí)，他們不交維修基金，基金所有人就會(huì)“便宜”給基金所有人，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除一些開發(fā)商占用資金的可能。

[處理方式]：市或區(qū)縣社區(qū)辦繳納資金后，當(dāng)場(chǎng)開具財(cái)政局專用發(fā)票，開始計(jì)算當(dāng)期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，入住前先收貨是合情合理的。

3:裝修押金包括裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工制證費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等，爭(zhēng)議最大的問題是是否收取裝修管理費(fèi)、押金和裝修工制證費(fèi)。一方面，國家和北京沒有明確的規(guī)定。一些業(yè)主咨詢相關(guān)部門，往往回答仍在亂收費(fèi)；

另一方面，裝修過程中存在很大的安全隱患，如私自拆除承重墻、堵塞下水道、施工期間擾民等，而裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂，將損害社會(huì)公共利益，使用電梯運(yùn)輸水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。在這個(gè)過程中，物業(yè)管理公司確實(shí)需要投入人力物力來管理和約束。據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正在制定相關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對(duì)目前亂象叢生的市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。

[處理方法]：專業(yè)人士認(rèn)為，雖然上述收費(fèi)合理，但很多社區(qū)收取幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣除保證金，都是不合適的。

一般來說，一套房子的管理費(fèi)在一兩百元左右。根據(jù)房產(chǎn)等級(jí)，普通房的押金應(yīng)該在12000元左右，高檔房的押金應(yīng)該在10000元左右，沒有特殊情況應(yīng)該全部退還。辦證費(fèi)5元、10元，一個(gè)成本費(fèi)就夠了。

根據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦法》196號(hào)文規(guī)定，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)為20元/自然間。如果有小區(qū)核算成本，業(yè)主有權(quán)選擇不清理。

4:物業(yè)管理費(fèi)

一年期物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及水電押金北京市住房和土地局轄區(qū)辦事處日前下發(fā)《關(guān)于多年禁止收取物業(yè)管理費(fèi)的通知》。

規(guī)定一年以上不得收取物業(yè)管理費(fèi)。也就是說，只要收到不到一年，就不違反規(guī)定。而考慮到物業(yè)管理費(fèi)的頻繁收取，一方面部分業(yè)主往往不在家，另一方面則會(huì)浪費(fèi)人力物力。從這個(gè)角度看，提前收取物業(yè)管理費(fèi)是合理的。物業(yè)管理費(fèi)的繳存一般發(fā)生在高檔住宅樓。由于高端住宅行業(yè)習(xí)慣于一個(gè)月或三個(gè)月支付一次，而高端住宅的居民往往不在中國或本地，因此采用三個(gè)月的存款方式。

需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理押金和水電押金的運(yùn)作，取決于購房時(shí)簽訂的《居住建筑使用管理維護(hù)公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》）中如何約定。只是現(xiàn)在開發(fā)商普遍允許業(yè)主入住時(shí)簽署約定，業(yè)主別無選擇。

5:停車費(fèi)

對(duì)于停車費(fèi)，目前住宅地面平均停車位為每月150元。地下車庫、機(jī)械式停車庫實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，開發(fā)商在購房時(shí)要在約定中明確。不過，如問題4所述，公約一般是在辦理登機(jī)手續(xù)時(shí)簽署的，因此沒有談判的余地。

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的臨時(shí)停車，目前尚無明確規(guī)定。由小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)決定。物業(yè)管理委員會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于1元/4小時(shí)的社會(huì)停車標(biāo)準(zhǔn)，并開具正式發(fā)票。目前，市城管局和物價(jià)局將很快出臺(tái)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而小區(qū)道路也在標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。

6:面積測(cè)繪費(fèi)

面積測(cè)繪費(fèi)的收費(fèi)原則是“誰委托，誰付費(fèi)”。購房合同規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)向購房者提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)，因此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商支付。