1、 不

開(kāi)發(fā)商格式合同中規(guī)定的不可抗力范圍過(guò)廣也是一個(gè)常見(jiàn)的問(wèn)題。如有規(guī)定，本合同所指的不可抗力包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴動(dòng)、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政府政策的調(diào)整和變化、政府主管部門(mén)和計(jì)量機(jī)構(gòu)造成的房屋面積計(jì)量誤差等不可預(yù)見(jiàn)和不可抗力由賣(mài)方控制。因不可抗力或者其他違反合同義務(wù)致使房屋延遲交付的，出賣(mài)人有權(quán)相應(yīng)推遲履行相應(yīng)義務(wù)，不承擔(dān)違約責(zé)任?！?/P>

不可抗力中也有條款，包括“施工中遇到的異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；罷工、社會(huì)群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂等社會(huì)非正常事件、強(qiáng)風(fēng)、暴雨、火災(zāi)、洪災(zāi)、，施工中遇到的地震等自然災(zāi)害”。

點(diǎn)評(píng)：《民法通則》第153條規(guī)定，“本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”，“不可抗力”內(nèi)涵明確，適用條件十分苛刻，適用范圍也有界限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力來(lái)判斷天氣因素對(duì)施工可能產(chǎn)生的影響，能夠預(yù)測(cè)政府計(jì)量中可能存在的相關(guān)誤差。可以預(yù)見(jiàn)這些問(wèn)題在施工過(guò)程中的出現(xiàn)，并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)?shù)陌才?，完全可以避免這些情況對(duì)合同履行的影響和過(guò)去幾年的不利影響。因此，這種情況由于是可以預(yù)見(jiàn)的、可以避免的、不可克服的，不屬于“不可抗力”范疇。第二，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)或不公平。

如果任何條款中規(guī)定“如果買(mǎi)方逾期付款超過(guò)90天，賣(mài)方可在第91天起一年內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)方終止合同，而無(wú)需進(jìn)一步催促買(mǎi)方或選擇繼續(xù)履行銷(xiāo)售合同。出賣(mài)人選擇解除買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)配合出賣(mài)人辦理解除合同的有關(guān)手續(xù)。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自收到出賣(mài)人通知之日起10日內(nèi)，按該房地產(chǎn)總價(jià)的10%向出賣(mài)人支付違約金?！?/P>

備注：以上條款來(lái)自合同文本的同一附件。通過(guò)對(duì)違約條款的比較，可以發(fā)現(xiàn)違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重的不平等。第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)需要改變嗎？不能隨便。

如有規(guī)定：“雙方確認(rèn)本補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方友好協(xié)商后達(dá)成。如有免除、限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、削弱消費(fèi)者權(quán)利的規(guī)定，本補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)在簽訂前經(jīng)消費(fèi)者討論同意，不屬于出賣(mài)人提供的例外格式合同。消費(fèi)者承諾在任何時(shí)候都不會(huì)聲稱(chēng)本補(bǔ)充協(xié)議是標(biāo)準(zhǔn)合同或標(biāo)準(zhǔn)條款，也不會(huì)聲稱(chēng)本補(bǔ)充協(xié)議的全部或部分條款無(wú)效，也不會(huì)據(jù)此對(duì)賣(mài)方作出解釋?！?/P>

點(diǎn)評(píng)：在房地產(chǎn)交易中，雖然補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)政府示范文本的修正，但不同房地產(chǎn)公司的補(bǔ)充協(xié)議也不盡相同。表面上看不屬于格式條款，但事實(shí)上，這些補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商提前簽訂的重用協(xié)議，并沒(méi)有與消費(fèi)者協(xié)商，消費(fèi)者也沒(méi)有修改的余地，所以本質(zhì)上還是合同條款形式的格式條款。開(kāi)發(fā)商以事先約定的方式取消補(bǔ)充協(xié)議作為格式條款的性質(zhì)，使其免于格式條款的限制，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是不公平的。四是開(kāi)發(fā)商要注意“按建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的，交付的房地產(chǎn)共有公共建筑面積有差異的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不退款、互不補(bǔ)償，不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣(mài)人交付的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同第三條約定的建筑面積有差異的，按下列方式處理：差異超過(guò)±3%（不含數(shù)量）時(shí)，買(mǎi)受人可以根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋單價(jià)，選擇退還超出部分或者補(bǔ)足不足部分，也可以退還已購(gòu)商品房。買(mǎi)受人要求退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在辦理買(mǎi)賣(mài)合同解除手續(xù)后30日內(nèi)退還買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款和利息。”

點(diǎn)評(píng)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第十四條規(guī)定：“面積差錯(cuò)率絕對(duì)值低于3%（含3%）的，按合同約定價(jià)格結(jié)算，消費(fèi)者要求解除合同的，不予支持；面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，消費(fèi)者要求解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。消費(fèi)者同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由消費(fèi)者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)屬于消費(fèi)者；房屋實(shí)際面積低于合同約定面積的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將面積誤差率低于3%（含3%）部分的價(jià)款和利息返還消費(fèi)者，面積誤差率超過(guò)3%部分的價(jià)款應(yīng)當(dāng)加倍支付。”那么求值子句的內(nèi)容應(yīng)該是無(wú)效的。你知道嗎