法律咨詢：

2008年，我付了所有的錢買房。開發(fā)商承諾在交房后36個月內(nèi)支付高額獎金，并同意4個月內(nèi)交房。合同上還說，如果逾期，開發(fā)商將向我支付千分之三的違約金。沒想到，幾個月前，開發(fā)商剛剛通知我拿鑰匙。他應該給我11萬元作為罰款。我和他們商量過，不需要支付違約金，但我換了大一點的房子，開發(fā)商不同意。我可以起訴要求違約金嗎？現(xiàn)在我沒有房子的鑰匙。如果我起訴，開發(fā)商會不會不把房子給我？我買房時，開發(fā)商的五證不全。律師答復：合同約定了逾期交貨的違約責任。你可以通過法律途徑要求開發(fā)商承擔違約責任。如果五證不全，那就看哪一證缺失了。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定，出賣人未取得《商品房預售許可證》證明的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但是出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，可以認定為有效。此外，《解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，導致合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，并賠償損失：，并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任：（一）故意隱瞞未取得商品房的；（二）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已出售給他人的事實第三人或該房屋已被拆遷補償?shù)摹?/P>

一般來說，本合同視為無效，但您可以要求其付款，承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任，并賠償包括房價差價在內(nèi)的一切損失。

專家對延期交房的看法：

在接受“延期交房”話題采訪時，不少業(yè)內(nèi)人士表示，與開發(fā)商相比，購房者在涉及房地產(chǎn)糾紛時往往是“弱勢群體”，購房者只有在與開發(fā)商協(xié)商不成時才會考慮法院起訴開發(fā)商多次交房，但距離交房時間卻很長，有的長達一到兩年，在2000年，雙方經(jīng)常就訴訟時效問題爭論了很久，這“耗費了時間和精力”。大多數(shù)訴諸法律的買家對此感到頭痛。不過，仍有不少當事人認為，訴訟是促成違約金調(diào)解的最佳方式，因為即使有上萬個理由，多數(shù)開發(fā)商也站不住腳。

對于不打官司的買家來說并不容易。有的開發(fā)商往往同意支付少量的房地產(chǎn)違約金，有的則不再要求延期賠償。如果延誤時間長，一些開發(fā)商會“絞盡腦汁?；ㄕ小保瑢⑦`約金換算成物業(yè)費、裝修押金、水電費等，購房者認為這是回款，但事后往往會以各種理由扣除這些費用。你知道嗎