常州市存量房的含義眾所周知，存量房是指已經(jīng)購(gòu)買或自建并取得房屋所有權(quán)證的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建的商品房，存量房一般是指以前沒(méi)有居住過(guò)的二手房，俗稱“庫(kù)存待售”。嚴(yán)格地說(shuō)，存量房是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)又稱一級(jí)半市場(chǎng)。接下來(lái)，我們來(lái)看看《常州市存量房交易網(wǎng)上管理辦法》以及相應(yīng)的存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)的相關(guān)信息：

I.辦法出臺(tái)的背景。2005年，國(guó)家清理行政許可項(xiàng)目時(shí)，取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批的行政許可項(xiàng)目，這使得我們?cè)谑袌?chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理缺乏行政手段，造成了存量房交易過(guò)程中的不規(guī)范現(xiàn)象和相關(guān)糾紛。今年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪調(diào)控，特別指出要加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)和存量房市場(chǎng)的監(jiān)管。在此背景下，我局作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的主管部門，積極貫徹落實(shí)中央的宏觀調(diào)控精神。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系的通知》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系的建立和完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系的建立和完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系的建立和完善，需要進(jìn)一步完善，加快開(kāi)放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)”根據(jù)2010年11月常州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，制定并實(shí)施了《周邊城市存量房產(chǎn)權(quán)管理辦法》。其次，《辦法》主要內(nèi)容（一）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)備案管理：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》要求，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門備案，但沒(méi)有制定相應(yīng)的保障措施，致使該規(guī)定在實(shí)踐中難以全面貫徹執(zhí)行。為落實(shí)上位法要求，常州《辦法》規(guī)定，只有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)才能進(jìn)入存量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（2） 禁止發(fā)布虛假住房信息：針對(duì)目前各公共平臺(tái)發(fā)布的住房信息真假參差不齊的情況，《辦法》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)通過(guò)網(wǎng)上管理發(fā)布的信息的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)實(shí)行存量房交易制度，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須核對(duì)房屋權(quán)屬和自然條件，對(duì)權(quán)屬不清、授權(quán)不明確的房屋，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得接受委托，禁止利用存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)布虛假房屋信息或交易信息。（3） 合同文本范本的執(zhí)行情況：目前，公眾接受經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)使用經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的合同文本。這些文本有不同的風(fēng)格和內(nèi)容。一般都有模糊消費(fèi)者權(quán)利、增加消費(fèi)者義務(wù)的條款。甚至有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也不簽合同。一旦發(fā)生交易糾紛，公眾往往處于不利地位。根據(jù)《辦法》，市區(qū)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須依托“常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)”簽訂管理部門制定的《存量房買賣委托合同》、《存量房買賣委托合同》和《存量房買賣合同》，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。（4） 建立信用評(píng)估制度：《辦法》規(guī)定，買賣雙方自簽訂存量房銷售合同之日起一年內(nèi)，可以對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)進(jìn)行網(wǎng)上評(píng)估，評(píng)估結(jié)果將記入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易檔案。此外，管理部門還將獎(jiǎng)懲情況記入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的信用檔案。公眾可通過(guò)網(wǎng)上查看誠(chéng)信檔案，了解經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的綜合信息。

三、《常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)》簡(jiǎn)介

常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)將與《辦法》同步實(shí)施，是我局根據(jù)《辦法》設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理信息系統(tǒng)符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)要求，是保障《辦法》具體實(shí)施的操作平臺(tái)。

該系統(tǒng)由房產(chǎn)中介管理、房產(chǎn)中介管理、存量房合同備案、統(tǒng)計(jì)分析、誠(chéng)信檔案、信息發(fā)布等六個(gè)子系統(tǒng)組成，主要面向行政部門、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)中介和社會(huì)公眾。行政主管部門可以通過(guò)操作系統(tǒng)準(zhǔn)入機(jī)制和行業(yè)（人員）誠(chéng)信檔案建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管，依托網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行無(wú)紙化日常行政審計(jì)，提高效率，服務(wù)企業(yè)，方便群眾。房產(chǎn)中介可以通過(guò)網(wǎng)上申報(bào)完成房產(chǎn)中介備案、年檢、房產(chǎn)中介登記等日常管理工作；可以利用系統(tǒng)強(qiáng)大的統(tǒng)計(jì)功能，實(shí)時(shí)查看機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)甚至個(gè)人中介的業(yè)績(jī)，跟蹤房屋交易情況受該機(jī)構(gòu)委托，還可以在常州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上進(jìn)行存量房交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和住房供求信息發(fā)布。在這個(gè)平臺(tái)上，房產(chǎn)中介主要完成現(xiàn)房買賣的委托合同和銷售合同的簽訂和備案。公眾可以利用系統(tǒng)提供的售房信息、購(gòu)房信息、政策信息、房產(chǎn)中介和房產(chǎn)中介誠(chéng)信檔案等全面、準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)的信息，選擇中介服務(wù)，對(duì)房產(chǎn)中介和房產(chǎn)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)估。該系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與實(shí)施是落實(shí)常州市政府惠民惠民、實(shí)事求是、服務(wù)人民政策，建立健全常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的重要舉措。四是開(kāi)展存量房交易網(wǎng)上管理的意義。開(kāi)展存量房交易網(wǎng)上管理，可以從以下八個(gè)方面規(guī)范常州市存量房交易和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)存量房買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。一是通過(guò)登錄鍵防止無(wú)證從業(yè)人員從事存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。二是明確信息發(fā)布責(zé)任和房屋信息核查責(zé)任，確保上市信息的真實(shí)性和有效性。三是通過(guò)統(tǒng)一的信息發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)的供需信息集中、透明、暢通。第四，示范合同的實(shí)施將有助于嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)紀(jì)手續(xù)，規(guī)范交易流程。第五，通過(guò)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系，為公眾選擇中介服務(wù)提供有效的監(jiān)督和借鑒手段。六是通過(guò)系統(tǒng)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)功能，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握存量房市場(chǎng)情況，為行業(yè)管理和市場(chǎng)調(diào)控提供決策依據(jù)。七是通過(guò)合同簽訂過(guò)程控制，防止“一房?jī)少u”的發(fā)生。第八，通過(guò)對(duì)房屋交易過(guò)程的權(quán)威查詢，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以適度了解委托房源的交易方向，有助于在“跳單”情況下及時(shí)維權(quán)。

常州市存量房交易網(wǎng)上管理辦法的頒布實(shí)施及配套系統(tǒng)的運(yùn)行，不僅是我局2010年十項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，也是今年全市六十項(xiàng)重點(diǎn)工作之一；不僅如此