2014年7月19日，買受人王先生與出賣人李先生簽訂二手房買賣合同，約定總價(jià)150萬元，定金45萬元。剩余的定金是王先生在簽訂合同當(dāng)天預(yù)付35萬元后10天內(nèi)付清的，李先生在收到王先生的定金后將房子交付使用。合同簽訂后，王先生預(yù)付了35萬元定金。王先生認(rèn)為合同約定的定金超出了法定標(biāo)準(zhǔn)。交了35萬元定金后，他就完成了合同義務(wù)。但李先生在收到35萬元定金后，未能交付房屋，構(gòu)成違約，遂提起訴訟。王先生認(rèn)為，雖然合同約定定金為45萬元，但金額超過了合同價(jià)格的20%。他交了35萬元定金，履行了合同義務(wù)。但李先生收到定金后，不交付房屋構(gòu)成違約。李先生認(rèn)為，合同明確約定定金45萬元，而王先生只支付35萬元，違約在先，所以李先生不需要承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為：根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的物數(shù)額的20%。在王先生與李先生簽訂的合同中，定金已超過法定上限，超出部分無效。本案中，王先生實(shí)際向李先生支付了30萬元，已達(dá)到法定存款上限的要求。因此，李先生以王先生未足額支付定金為由拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。李先生不服原判提出上訴。

二審法院認(rèn)為，先支付合同約定的45萬元首付款是王先生的合同義務(wù)，也是李先生履行交付房屋義務(wù)的前提。王先生需要在預(yù)付35萬元后10天內(nèi)付清剩余定金，否則將構(gòu)成違約。根據(jù)《人民法院法》第一百二十一條的規(guī)定，雖然定金數(shù)額超過合同規(guī)定的法定定金的35%，但人民法院明確支持定金數(shù)額超過35%，即：，當(dāng)事人一方主張對方違約，擬申請定金要求承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院對定金中超過主合同標(biāo)的物20%的部分不予支持，對付款一方不予干涉保證金作為另一方履行其在合同中義務(wù)的前提，從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的初始選擇。因此，王先生沒有完全履行合同規(guī)定的全額支付定金的義務(wù)。他稱，李先生未能交房導(dǎo)致其違約，沒有事實(shí)依據(jù)。他裁定撤銷原判，駁回王先生的申請。案例分析本案的核心焦點(diǎn)是：理解合同雙方約定的條款的有效性，即合同約定的定金已超過法律規(guī)定的20%的范圍，但超出部分的有效性如何？它完全沒有約束力嗎？《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“定金支付人不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；定金收受人不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@是押金的處罰，具有一定的處罰性質(zhì)。為避免處罰過于嚴(yán)厲，《擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定“定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的物數(shù)額的20%”，《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保若干問題的解釋》第一百二十一條法律規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的物20%的，人民法院不予支持?！蔽覀冋J(rèn)為，當(dāng)事人主張對超過主合同標(biāo)的物20%的部分一并適用定金的，人民法院不予支持。而本案的特殊性在于，約定定金不僅具有擔(dān)保功能，而且具有預(yù)付款的性質(zhì)。

本案雙方約定“王先生于合同簽訂之日預(yù)付35萬元后10日內(nèi)付清剩余定金”，這些約定表明雙方約定的定金具有預(yù)付功能，即：，買受人必須在出賣人交付房屋前預(yù)付一定金額。從合同雙方的初衷來看，出賣人要求買受人在交房前預(yù)付部分房款是一種常見的交易方式。但在本案中，買方起訴要求交付房屋或退還定金。如果賣方起訴要求買方先支付剩余定金，法院能支持嗎？如果支持，將與定金合同的做法相矛盾；如果不支持，將使合同中設(shè)置的預(yù)付款條款變空。

我們認(rèn)為，本案二審法院的判決符合實(shí)際。買受人不支付首付款或者首付款低于約定金額的，出賣人有權(quán)行使抗辯權(quán)，拒絕履行交付義務(wù)。但出賣人不能請求法院判令買受人支付剩余定金，否則將與定金合同的實(shí)用性相矛盾。同時(shí)，在適用定金的情況下，只能按合同價(jià)格的20%計(jì)算。因此，以首付抗辯權(quán)處理首付和實(shí)際首付，既能維持首付的履行，又不違背首付合同的實(shí)際特點(diǎn)。同時(shí)，這也符合《定金數(shù)額法》的立法本意。綜上所述，當(dāng)當(dāng)事人約定的定金金額高于合同價(jià)款的20%時(shí)，超過20%的約束力不可否認(rèn)。需要注意的是，具有預(yù)付款性質(zhì)的保證金仍應(yīng)履行。但由于保證金合同的現(xiàn)實(shí)性，對方當(dāng)事人不能強(qiáng)制要求保證金履約方交付保證金，只能通過行使履約抗辯權(quán)來保護(hù)自己。在適用定金處罰時(shí)，只能限制在合同價(jià)格的20%。你知道嗎