如何防止購房陷阱。知己知彼，百戰(zhàn)百勝。房地產(chǎn)市場上有很多種房子。作為買家，一定要了解自己的收入和消費水平，不能小看自己或目標過高，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負擔。搞清楚自己應該買什么樣的商品房之后，更重要的是了解開發(fā)商的資質。由于開發(fā)商和購房者之間存在嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位基本不平等。實踐中，開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)商逃避預售資金，對預售房地產(chǎn)進行抵押，嚴重侵害了購房者的權益。第二，看清“內部認購”的真實面目很多開發(fā)商喜歡在樓盤預售前進行內部認購。一是造勢，二是發(fā)現(xiàn)。他們都在為預售做準備。對于買家來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，具有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為沒有得到政府的認可，也沒有納入管理范圍，商品房內部認購可能存在以下隱患：，開發(fā)商未繳納開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，日后難以取得房地產(chǎn)權證；

其次，商品房可能已由開發(fā)商抵押，買方日后無法取得房屋的全部所有權。

第三，由于內部認購合同未經(jīng)政府部門登記，開發(fā)商可能會將一樓的房屋多賣出去。因此，購房者千萬不能因為內部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而粗心大意。實踐中，為了盡快將商品房銷售出去，開發(fā)商和購房人在簽訂商品房銷售合同前先簽訂商品房預售認購書，購房人按照認購協(xié)議支付一定的款項。但往往在正式的商品房銷售談判中，因具體條款發(fā)生糾紛，無法簽訂正式的商品房銷售合同，雙方便轉而將購房者所交的錢是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書中含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等。，商品房認購書具有合同約束力，當事人應當承擔違約責任。認購書中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認購書中沒有商品房買賣合同的主要條款，認購書只是一份沒有法律約束力的“意向書”，購房人支付的款項應當退還。為了加快資金回籠，在實際操作中，一些開發(fā)商給一次性付款的購房者提供一定的折扣，一些經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房者愿意一次性付款以避免麻煩。但這種做法其實有一定的風險，如果開發(fā)商開發(fā)不完，購房者很可能賠錢。因此，購房者應盡量根據(jù)開發(fā)建設項目的進展情況分期支付房價，盡量減少風險，避免日后被“套牢”。合同中約定簽約時支付房價10%的，開發(fā)商應保證工程竣工至4樓，買受人再支付10%的房款。（5） 明確約定的房屋收回標準（《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條、第十八條）明確規(guī)定了商品房的交付標準，即房地產(chǎn)開發(fā)項目必須竣工交付使用認可的。住宅小區(qū)或者其他組團的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工時，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：（1）城市規(guī)劃設計條件落實情況；（2）城市規(guī)劃要求的配套基礎設施和公共設施建設情況；（3）單項工程質量驗收情況；（4）拆遷安置方案落實情況；（5）物業(yè)管理落實情況。住宅小區(qū)等組團房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)的，可以分期驗收。商品房建筑面積以房地產(chǎn)測繪部門測繪成果為準。而合同往往是在測繪前簽訂的，因此，合同中約定的商品房面積往往與實測面積不符。

商品房買賣合同約定面積與實際面積有差異的，按合同約定辦理；合同無約定，面積誤差率絕對值超過3%的，購房人有權退房。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房價返還給買受人；絕對值超過3%的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當雙倍返還購房人。7知道如何處理按揭大多數(shù)開發(fā)商寫在他們的銷售廣告多少年，他們將提供多少按揭，他們將提供多少按揭每月，以表明它是容易提供按揭。一些購房者還認為，在簽訂合同、支付部分房價、提交一系列房貸申請文件后，可以放心等著入住。實際上，提供抵押貸款的是銀行，而不是開發(fā)商。銀行在調查買方信用后，不得批準抵押貸款。在實際操作中，也有一些開發(fā)商將按揭作為一種銷售手段，但并不對外公開。如果銀行不批準按揭或者根本沒有按揭，而購房者已經(jīng)支付了部分房價，那么購房者是非常被動的。更好的辦法是對商品房買賣合同中未經(jīng)批準的按揭申請如何處理作出明確規(guī)定。有的購房者經(jīng)常遇到這種情況，接到開發(fā)商的交房通知后，去樓盤看看，很多商品房的設施都不到位。對此，一些購房者急于入住，直接收回房產(chǎn)。部分購房者明確書面通知開發(fā)商不接受交房，并要求開發(fā)商承擔遲延交房責任。它們的法律后果是不同的。前者收回后，即使該商品房根本不適合居住和使用，購房者也不能要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約金。

當然，如果商品房存在質量問題，已經(jīng)收到房屋的購房人仍然可以要求開發(fā)商賠償因質量問題造成的財產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商的遲延交付違約責任不同，而且證明房屋質量問題相當困難，賠償成本也很高。相反，由于開發(fā)商明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔違約責任的難度要小得多。9了解預售商品房轉讓的條件在房地產(chǎn)交易中，存在預售商品房轉讓的情況，即商品房原買受人將未完成預售的商品房轉讓給他人，俗稱“炒房”。因為預售商品房轉讓有利于轉讓方融資，對受讓方可能有價格優(yōu)惠，國家可以增加稅收，所以雖然理論上存在爭議，但實踐中“炒房”始終是客觀存在的。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)房，涉及復雜的法律關系，建議買受人在充分了解轉讓人原合同的具體情況后再作決定。簡言之，如果轉讓人已足額支付價款，轉讓預售商品房不需要事先征得開發(fā)商作為預售人的同意。買受人未支付價款的，轉讓必須事先征得出賣人同意。如果