2007年12月24日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）與羅先生簽訂購房合同。根據(jù)合同約定，開發(fā)公司將以141870元的價格向羅先生出售一套建筑面積106.19平方米的房屋。羅先生在簽訂合同時支付了52177元，12月14日支付了693元，住房貸款支付了8.9萬元。物業(yè)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日前將已登記的商品房交付羅先生使用。合同中明確規(guī)定了逾期交貨的違約責(zé)任：逾期交貨不超過60天的，開發(fā)公司自合同規(guī)定的最終交付期第二天起至實際交付日止，按日向羅先生支付已付購房款的萬分之三；逾期交付超過90天的，羅先生有權(quán)解除合同；逾期交付超過90天的，羅先生有權(quán)解除合同；羅先生要求繼續(xù)履行合同的，繼續(xù)履行合同，開發(fā)公司按日向羅先生支付已付購房款0.03%的違約金。

合同還規(guī)定，產(chǎn)權(quán)登記的期限為：商品房交付使用后60日內(nèi)辦理房地產(chǎn)證。合同中還規(guī)定了其他事項。合同簽訂后，羅先生按約定向物業(yè)開發(fā)公司支付了141870元。2009年8月1日，該房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的房屋于2009年10月5日竣工并經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收。2009年12月2日，開發(fā)公司與羅先生辦理了交接手續(xù)。

“我向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了購房款，但開發(fā)公司于2009年12月2日將房屋交付給我，逾期458天?！庇捎诜课萁桓堆舆t，羅先生將開發(fā)公司起訴至萬州區(qū)人民法院，請求法院判決開發(fā)公司支付逾期交房違約金19492.94元，并承擔(dān)本案訴訟費用。開發(fā)公司辯稱，合同簽訂后，由于萬州區(qū)2007年下半年發(fā)生旱情，2008年發(fā)生“5.12”地震，工程進度受到影響。根據(jù)合同，逾期交貨的違約金為已付貨款的3%，而不是每天萬分之三。公司于2009年6月16日通知羅先生收房，但羅先生遲遲不收房并非物業(yè)開發(fā)公司的違約行為，物業(yè)開發(fā)公司在此期間不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

萬州區(qū)法院認為，羅先生與物業(yè)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同。本合同的內(nèi)容對雙方均有約束力，雙方應(yīng)按照本合同履行各自的義務(wù)。

羅先生已按約定向開發(fā)公司支付了購房款，物業(yè)開發(fā)公司應(yīng)在約定期限內(nèi)將驗收合格并登記備案的房屋交付給羅先生。開發(fā)公司稱未能如期交房是由于2007年下半年干旱和2008年“5.12”地震對項目建設(shè)進度的影響，不屬于違約，不予受理。

開發(fā)公司所建樓房于2009年8月1日竣工，并于2009年10月5日通過建設(shè)單位、勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收。沒有設(shè)計單位簽字，沒有備案登記，仍然不符合約定的交付條件。羅賢生有權(quán)拒絕接受該房屋。鑒于羅先生已于2009年12月2日接管該房屋，羅先生要求物業(yè)開發(fā)公司在接管房屋前支付違約金的主張符合合同約定，并予以支持。萬州區(qū)法院一審中，被告開發(fā)公司向原告羅先生支付違約金19492.94元。案件受理費288元，由被告承擔(dān)。律師觀點：地震本來就是不可抗力，但并非所有不可抗力因素都能成為免責(zé)事由。要綜合考慮是否存在不可預(yù)見、無法避免、無法彌補的損失等主客觀因素。本案中的地震發(fā)生在汶川，沒有給萬州造成實際損失，這不符合第三要素；干旱可能導(dǎo)致農(nóng)作物減產(chǎn)，這符合不可抗力的特點，但對房地產(chǎn)開發(fā)沒有實際影響，因此不能作為免責(zé)理由。因此，在判斷不可抗力因素時，必須綜合考慮各種主客觀原因，才能準(zhǔn)確把握。你知道嗎