1、 當(dāng)開發(fā)商延遲交房或可能延遲交房時，購房人應(yīng)請專業(yè)律師協(xié)助，并根據(jù)延遲原因采取不同措施，最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。我國商品房交易主要是期房交易，即購房者在簽訂商品房買賣合同時，商品房不存在，處于建設(shè)狀態(tài)。在這種情況下，購買本身就有很大的風(fēng)險。開發(fā)商能否按時交房，取決于開發(fā)商的資金實力和管理能力，取決于施工單位能否按合同完成施工，取決于房地產(chǎn)市場能否發(fā)展壯大等等。期貨房的交易本身決定了購買期貨房存在一定的風(fēng)險，這是不爭的事實。這些風(fēng)險主要體現(xiàn)在六個方面，必須引起購房者的重視：

1、金融危機(jī)下的爛尾房風(fēng)險。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，開發(fā)商普遍資金短缺，因此不少項目在不具備預(yù)售條件的情況下開始團(tuán)購或內(nèi)部認(rèn)購。購房者進(jìn)入市場是因為貪心的價格偏好，但他們承擔(dān)了更大的風(fēng)險，如未完工的房地產(chǎn)，這很可能會失去所有的錢。

2。在實踐中，由于開發(fā)商資金、項目管理等方面的問題，出現(xiàn)了很多延遲交房事件，損害了消費者的利益。

3。虛假廣告的風(fēng)險。開發(fā)商的銷售廣告往往美麗動人。如果你只靠開發(fā)商在銷售過程中做的宣傳買房，可以肯定的是，大多數(shù)時候都會讓人失望。入住后，你會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房子質(zhì)量與他們宣傳的有很大不同。

4。住房質(zhì)量風(fēng)險。在投訴中有關(guān)房屋質(zhì)量的問題一直排在首位。消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時，所購房屋尚未形成，看不到房屋的實際情況（即使房屋交付后，也很難發(fā)現(xiàn)一些隱蔽的工程質(zhì)量問題）。因此，消費者經(jīng)常因為房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為了追求利潤最大化，使用劣質(zhì)材料或偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成屋頂漏（水）、管道漏等質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量安全埋下了重大隱患。

5。計劃變更的風(fēng)險。開發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計，隨意改變配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面，將小區(qū)綠地改為其他用途，有的新建樓房，有的變成停車場。為了逃避責(zé)任，開發(fā)商在與消費者簽訂合同時往往對這些問題不達(dá)成一致，有的在協(xié)議中設(shè)陷阱，有的甚至拒絕同意，這嚴(yán)重侵犯了消費者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

6。產(chǎn)權(quán)是購買商品房的重要法律依據(jù)。實踐中，總有個別開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致不少消費者遲遲無法辦理產(chǎn)權(quán)證。造成這些問題的原因有幾個方面：開發(fā)商不具備商品房開發(fā)資質(zhì)，違反規(guī)定不依法辦理建房手續(xù)，房屋抵押，利用劃撥土地或集體所有土地開發(fā)商品房，不繳納土地出讓金，等等他們不能申請產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)期房交易的風(fēng)險和特點，購房者從購買商品房之初就必須關(guān)注開發(fā)商延遲交房的風(fēng)險：比如開發(fā)商是否按照承諾的項目進(jìn)度完成施工，施工現(xiàn)場是否正常關(guān)閉，開發(fā)商是否有導(dǎo)致土地或建設(shè)項目關(guān)閉的重大訴訟，開發(fā)商是否有重大違約行為，施工現(xiàn)場是否開放，開發(fā)商是否受到行政處罰等，如果開發(fā)商有這些情況，建議購房者聘請專業(yè)律師，結(jié)合這些實際情況，分析判斷開發(fā)商是否能按時交房、是否能按時辦證、是否可能成為爛尾樓等，及時決定是否提前終止購房，要求開發(fā)商退錢或繼續(xù)履行商品房買賣合同。

開發(fā)商逾期交房的，買受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)所購商品房建設(shè)完成情況，如果開發(fā)商已基本竣工，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并賠償違約金；情節(jié)嚴(yán)重的，解除合同，要求開發(fā)商退錢。至于解決辦法，我們可以和開發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償或退款。協(xié)商不成的，買受人可以根據(jù)合同約定起訴人民法院解決糾紛。如果開發(fā)商已經(jīng)停工，沒有能力繼續(xù)履行合同，很可能形成爛尾樓。買方應(yīng)要求當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門和政府部門及時介入并解決問題。其次，如果開發(fā)商延遲交房，購房者能否要求退房？退房的條件是什么。購房合同無約定或者約定不明確的，依法執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院關(guān)于買受人有權(quán)在三個月內(nèi)返還財產(chǎn)問題的解釋，買受人有權(quán)返還財產(chǎn)。第三，因不可抗力延誤交貨是合理的。如何界定“不可抗力”？

民法通則第153條規(guī)定，“不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況”，根據(jù)這一規(guī)定，不可抗力應(yīng)當(dāng)是客觀情況，客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)具備三個不能滿足的條件，避免和克服。不抗議的原因有兩個：一是自然原因，如洪水、風(fēng)暴、地震、干旱、雪災(zāi)等自然力造成的人類無法控制的災(zāi)害；二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，減輕可能給對方造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供證明。”。不可抗力的原因應(yīng)當(dāng)發(fā)生在合同履行過程中，也就是說，在簽訂合同時是“不可預(yù)見的”。2不可抗力的法律主體是購房合同的雙方，即開發(fā)商和購房者。三。不可抗力事件是否發(fā)生，必須在一定期限內(nèi)提供相關(guān)證明。免除不可抗力的條件必須是受不可抗力影響的一方（開發(fā)商）履行“及時通知對方”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的程序和義務(wù)。只有這樣才能承認(rèn)不可抗力及其免責(zé)事由。否則，即使不可抗力事件確實發(fā)生，如果開發(fā)商未能履行“及時通知”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的義務(wù)，則開發(fā)商也不能免除其法律責(zé)任。

在商品房買賣合同中，開發(fā)商延期交房的免責(zé)事由一般不是不可抗力，開發(fā)商往往擴(kuò)大了不可抗力的范圍。為避免開發(fā)商以不可抗力為借口推卸責(zé)任，建議購房者在簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)明確約定不可抗力的具體范圍，以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。你知道嗎