商品房質(zhì)量問(wèn)題的一般處理。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十二條規(guī)定：“房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用后主體結(jié)構(gòu)不合格的，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”這里所謂的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：

一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收。

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋竣工交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后簽署質(zhì)量資質(zhì)文件；申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并出具批準(zhǔn)文件或許可文件；最后由建設(shè)單位向建設(shè)行政主管部門備案工程所在地，取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收記錄表?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；驗(yàn)收不合格或者驗(yàn)收不合格的，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)，必須符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范?！?，買受人在辦理商品房交接、入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求出賣人出示該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并檢查工程是否驗(yàn)收合格。出賣人未出示該商品房《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，表明該工程未驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，買受人有權(quán)拒絕驗(yàn)收，由此造成的交貨延誤由賣方負(fù)責(zé)。出賣人逾期未通過(guò)房屋驗(yàn)收的，買受人可以解除合同，并要求賠償損失。二是交房后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋不合格的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程。建筑基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體。如果建筑物在基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)中存在質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部位的施工質(zhì)量好，也難以保證整個(gè)建筑物的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第一款規(guī)定：“在建筑物合理使用年限內(nèi)，必須保證基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量?！痹诮桓妒褂蒙唐贩亢螅绻I方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量不合格，可以委托。工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)按有關(guān)規(guī)定重新核定。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房并給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但在這里我們必須提醒購(gòu)房者，委托的工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)資質(zhì)，并委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。買賣雙方必須通過(guò)談判達(dá)成協(xié)議。雙方協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)。否則，一方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)不能得到另一方認(rèn)可的，檢測(cè)結(jié)果將不具有法律效力。房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用的，買受人可以要求解除合同并賠償損失?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持”，這種情況既不是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量明顯不合格，也不是房屋質(zhì)量明顯不合格一般質(zhì)量問(wèn)題保修，但第三種情況介于前兩種情況之間。如何理解和把握“嚴(yán)重影響住宅正常使用”的問(wèn)題，法律沒有明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于法官的自由裁量權(quán)范圍。因此，在這種情況下，買方在提出索賠時(shí)應(yīng)更加謹(jǐn)慎。是否屬于“嚴(yán)重影響住宅正常使用”的情形，應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)地調(diào)查或者司法實(shí)踐中的鑒定進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，比如室內(nèi)空氣中的有毒物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，房屋隔音效果差造成的噪聲污染，以及房屋漏水導(dǎo)致無(wú)法居住等都可以認(rèn)為是此類情況。

相關(guān)商品房質(zhì)量問(wèn)題的司法認(rèn)定屬于“嚴(yán)重影響正常生活使用”情形的，買受人可以要求解除合同并賠償損失。對(duì)于保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問(wèn)題，買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)修理責(zé)任并賠償損失。《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，在保修期內(nèi)由出賣人負(fù)責(zé)修理；出賣人拒絕修理或者在合理期限內(nèi)拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。在修理期間造成的修理費(fèi)用和其他損失應(yīng)由賣方承擔(dān)?！边@里的質(zhì)量問(wèn)題是指一般的質(zhì)量問(wèn)題。所謂質(zhì)量通病，是指除了基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程外，不影響房屋的正常使用和使用的質(zhì)量問(wèn)題，包括屋面、墻體滲漏、滲水、空心化、室內(nèi)地板開裂、砂磨、墻皮剝落、面磚脫落等。油漆等飾面、衛(wèi)生間、廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)的沖洗和積水漏水、電線漏電、落燈、管道堵塞、暖氣不熱等?！督ㄖā返诹畻l第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋面、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷進(jìn)行修補(bǔ)。

商品房質(zhì)量問(wèn)題維權(quán)的法律途徑

任何糾紛都應(yīng)當(dāng)在合法有序的范圍內(nèi)合理解決。因此，我們不同意糾紛后不合理、激進(jìn)的維權(quán)。比如，有人聚集在售樓中心拉橫幅，甚至有房地產(chǎn)商因情緒激動(dòng)而砸售樓中心或物管中心。這些行為并不能幫助我們的所有者保護(hù)他們的權(quán)利。相反，他們可能違反治安管理的法律法規(guī)，甚至觸犯刑法。最后，他們將被起訴不當(dāng)維權(quán)，得不償失。因此，當(dāng)遇到商品房質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，我們應(yīng)該回歸法律層面，運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

一般來(lái)說(shuō)，平等主體之間的任何民事糾紛都可以通過(guò)自行協(xié)商解決、民事訴訟或仲裁解決。此外，由于商品房銷售涉及廣大普通購(gòu)房者，房屋質(zhì)量涉及廣大市民的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此投訴、起訴、請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)介入調(diào)解、解決糾紛也是一種很好的法律途徑。此外，向媒體披露商品房質(zhì)量問(wèn)題，征求媒體的關(guān)注和幫助，督促媒體行使監(jiān)督權(quán)，也是一種合法可行的方式。

一般來(lái)說(shuō)，在處理商品房的質(zhì)量問(wèn)題，特別是與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的問(wèn)題和不能正常居住的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，首先要對(duì)相關(guān)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行核實(shí)。在此我們必須提醒買方，委托檢驗(yàn)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)必須具有相應(yīng)的資質(zhì)，委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，必須由雙方協(xié)商確定。雙方協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)指定檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)。否則，一方委托的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)未經(jīng)另一方認(rèn)可，檢驗(yàn)結(jié)果將不具有法律效力，造成資金浪費(fèi)，無(wú)法達(dá)到委托的目的。

此外，為了成功保護(hù)