如何保障樓下業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)上建房的權(quán)益

如果發(fā)現(xiàn)有違法建筑，可以向城建局城建管理監(jiān)察支隊(duì)舉報(bào)，也可以向當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭?、?guī)劃局舉報(bào)。違法建筑被他人破壞后，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)受害人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任的問(wèn)題。而且，理論上對(duì)這一問(wèn)題沒(méi)有深入的研究，實(shí)踐中各法院的意見(jiàn)也大相徑庭。違法建筑的性質(zhì)有人認(rèn)為，違法建筑是指“不按照法定審批程序建設(shè)或者有審批程序的建筑物、攤位等建筑物，有人認(rèn)為違法建筑是指未經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)新建、擴(kuò)建、改建的建筑，有人認(rèn)為違法建筑是指未經(jīng)批準(zhǔn)新建、擴(kuò)建、改建的建筑筆者認(rèn)為，違法建筑不是未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可建造的簡(jiǎn)單建筑物，而是違反《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等有關(guān)法律法規(guī)建造的房屋及其設(shè)施。違法建設(shè)可分為兩類：一類是建設(shè)單位未取得土地使用權(quán)，無(wú)法取得建設(shè)許可證；另一類是建設(shè)單位在取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行違法建設(shè)，但未取得建設(shè)許可證。

由于對(duì)違法建筑的性質(zhì)認(rèn)識(shí)模糊，即違法建筑的建設(shè)者對(duì)違法建筑享有什么樣的權(quán)利，法院在處理違法建筑損害索賠案件時(shí)，對(duì)于受損建設(shè)者是否有起訴權(quán)和勝訴權(quán)有著截然不同的看法：權(quán)利起訴。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不法建設(shè)者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證證明自己的合法民事權(quán)益，即沒(méi)有產(chǎn)權(quán)存在的依據(jù)，因此無(wú)權(quán)起訴。另一種意見(jiàn)是，如果原告的證明材料已經(jīng)明確受損物是違法建筑，法院不予受理。如果本案涉及的損害客體是違法建設(shè)，尚未查明的，法院應(yīng)當(dāng)受理。如果在審判中發(fā)現(xiàn)是違法建筑，并不涉及訴權(quán)，而只關(guān)系到能否打贏官司。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受損物是否違法，法院應(yīng)該予以受理。我們認(rèn)為，只要符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條關(guān)于起訴、立案的規(guī)定，法院就應(yīng)當(dāng)受理。因?yàn)檫`法建設(shè)也屬于法律調(diào)整的范圍，司法機(jī)關(guān)應(yīng)該給當(dāng)事人選擇訴訟解決的救濟(jì)，至于救濟(jì)能否在實(shí)體上得到支持，則與訴權(quán)無(wú)關(guān)。

關(guān)于違法建筑的所有權(quán)，有兩種觀點(diǎn)：一種是根據(jù)《民法通則》第72條的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得必須以合法為基礎(chǔ)。因此，違法建筑的建設(shè)者并不具有違法建筑的所有權(quán)。實(shí)踐中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人因不能取得所有權(quán)而有權(quán)提起訴訟。二是違法建筑人雖然違反法律法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可擅自建造違法建筑，但其所有權(quán)的取得并不是完全否定的，而是由于缺乏一定的要件，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)是瑕疵所有權(quán)或不完全所有權(quán)。

我們認(rèn)為，違法建設(shè)的人對(duì)違法建設(shè)不享有任何權(quán)利，這只是一種事實(shí)。根據(jù)《民法通則》第72條規(guī)定，取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)必須以合法為前提，既然是違法建筑，就不能取得所有權(quán)。有人認(rèn)為，違法建筑者雖然不能享有違法建筑的所有權(quán)，但應(yīng)當(dāng)享有違法建筑的使用權(quán)。因?yàn)?，一般違規(guī)施工者建房后，自己可以使用。這種觀點(diǎn)混淆了現(xiàn)實(shí)生活中的“使用”和所有權(quán)中的“使用權(quán)力”。使用權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)的權(quán)力。由于非法建筑者不能獲得非法建筑的所有權(quán)，使用權(quán)喪失了基礎(chǔ)。有人認(rèn)為，盡管違法建筑作為一個(gè)整體使所有權(quán)和其他派生權(quán)利得不到保護(hù)，但構(gòu)成違法建筑的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)是合法的，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。在這種觀點(diǎn)下，我們認(rèn)為，雖然建筑材料本身具有所有權(quán)的合法性，但這些建筑材料合成成建筑后，就成為了一個(gè)整體。討論它們的合法性和保護(hù)是沒(méi)有意義的。對(duì)于建設(shè)者對(duì)違法建筑所有權(quán)存在瑕疵的觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，這是對(duì)所有權(quán)概念的嚴(yán)重曲解。所有權(quán)是一種綜合的、廣義的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。它是一種統(tǒng)一的權(quán)力，而不是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)的簡(jiǎn)單總和?，F(xiàn)代民法理論認(rèn)為，所有權(quán)不是自由的，也不是不完全的。所有權(quán)基本上是自由和完整的。因此，認(rèn)為違法建筑人對(duì)違法建筑存在瑕疵所有權(quán)是不科學(xué)的。

違法建筑者對(duì)違法建筑沒(méi)有任何權(quán)利，只有權(quán)益。在概念上應(yīng)嚴(yán)格區(qū)別于戰(zhàn)友的是“獲得戰(zhàn)友的權(quán)利”。這種權(quán)利被稱為原始權(quán)利。這種權(quán)利可以是物權(quán)，也可以是債權(quán)。如果小偷占有贓物，那也是一種占有。然而，在贓物被小偷占有之前，它畢竟擁有所有權(quán)。在違法建設(shè)人負(fù)責(zé)違法建設(shè)之前，違法建設(shè)中沒(méi)有權(quán)利。這就是說(shuō)，在占領(lǐng)之前，這座建筑沒(méi)有任何正確的來(lái)源。從本質(zhì)上講，違法建筑是無(wú)主的。無(wú)主物的形成主要有兩個(gè)原因，一是從一開(kāi)始就沒(méi)有主，二是遺棄。理論上，他們中的許多人沒(méi)有自己的權(quán)利，甚至只是一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)狀態(tài)。通過(guò)“這項(xiàng)權(quán)利”，我們應(yīng)該說(shuō)，在這個(gè)問(wèn)題上從來(lái)沒(méi)有權(quán)利。

違法建筑人對(duì)違法建筑的占有是一種直接占有，直接占有有原始取得和連續(xù)取得兩種取得方式。連續(xù)取得是指在現(xiàn)有占有的基礎(chǔ)上直接取得占有。直接占有的原始取得是指在他人占有的基礎(chǔ)上取得新的占有。取得占有權(quán)是一種事實(shí)行為。因此，占有違法建筑是原始取得。

根據(jù)占優(yōu)的基本理論，占優(yōu)按是否有占有權(quán)分為自主占有和其他支配占有；占優(yōu)按是否有占有權(quán)分為授權(quán)占有和未授權(quán)占有；根據(jù)占友是否知道或應(yīng)該知道占友無(wú)權(quán)，占友可分為善意占友和惡意占友。因此，對(duì)違法建筑的占用是獨(dú)立占用、擅自占用和惡意占用。當(dāng)違法建筑被他人侵犯時(shí)，侵權(quán)人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？實(shí)踐中有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違法建設(shè)不屬于受法律保護(hù)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，賠償訴訟不應(yīng)支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拆除違法建筑是有關(guān)部門(mén)的特殊責(zé)任，被告人無(wú)權(quán)實(shí)施拆除等破壞違法建筑的行為，應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被告不當(dāng)損害了原告的利益，但這種利益是非法的，因此被告應(yīng)當(dāng)對(duì)原告的客觀經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，而不是賠償責(zé)任。

違法建筑未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，雖不屬于合法建筑，但只能由法律機(jī)關(guān)通過(guò)法定程序辦理。此外，其他單位和個(gè)人擅自拆除、損毀違法建筑，顯然是沒(méi)有根據(jù)的。而且，如果任由他人任意毀壞非法財(cái)產(chǎn)，將導(dǎo)致私權(quán)泛濫。法律之所以要保護(hù)占有，不一定是為了尋求物權(quán)人的保護(hù)，而是為了維護(hù)社會(huì)財(cái)產(chǎn)秩序和生活秩序的穩(wěn)定。因此，擅自損壞他人占用的建筑物也屬于違法行為，構(gòu)成民事侵權(quán)。經(jīng)濟(jì)損失