1、 如何認(rèn)定開發(fā)商已交付房屋

交付房屋，最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，視為房屋的交付和使用，因此，原則上，交付僅指房屋的轉(zhuǎn)讓和占有。因為不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)的，與動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是完全不同的。標(biāo)的物交付完成，即標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人將房屋交付給買受人并使其取得房屋所有權(quán)的行為。房屋交付和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩種不同的行為，應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。當(dāng)然，根據(jù)前條規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)按照約定確定。

根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅應(yīng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人占有，還應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人只約定了“房屋交付使用”的時間，而沒有明確約定包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移在內(nèi)的時間，只要出賣人在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即“交鑰匙”，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人已經(jīng)履行了“房屋交付使用”的義務(wù)使用“準(zhǔn)時”。二是如何處理開發(fā)商遲遲不交房的問題。根據(jù)本條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)不履行的，可以解除合同。出賣人逾期交付房屋，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)不履行合同，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，解除權(quán)的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。（2） 賣方應(yīng)支付違約金或賠償損失。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償金計算方法的，可以按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者期間經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定延遲交付和使用房屋。雖然本解釋僅適用于商品房買賣合同中糾紛的解決，但其關(guān)于房屋交付不正確的規(guī)定也可以適用于商品房買賣合同糾紛的比較。

根據(jù)我國《合同法》，違約金主要是賠償金，即對違約造成的損失的賠償。這種損失分為兩個方面，一是實際損失，二是可得利益損失。即使合同中明確規(guī)定了違約金的比例，業(yè)主遭受的實際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賠償也應(yīng)視為不平等條款，業(yè)主可以起訴要求追加賠償。以上是小編整理的相關(guān)問題的答案。綜上所述，我們可以理解，開發(fā)商應(yīng)該在規(guī)定的時間內(nèi)辦理交房手續(xù)。如果發(fā)生延誤，買方可以申請終止合同。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。