根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)由合同法予以規(guī)范。根據(jù)《合同法》相關(guān)法律原則，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一種合同，只要是當(dāng)事人約定的結(jié)果，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，即使開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售權(quán)，認(rèn)購(gòu)書(shū)也是有效的商品房許可證。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)的有效性也有明確的依據(jù)。《廣東省高級(jí)人民法院合同法》；《關(guān)于確定實(shí)施后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵房發(fā)[2001]41號(hào)）第二十二條規(guī)定，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同，其中規(guī)定，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)以定金保證將來(lái)與預(yù)售人簽訂正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法的，應(yīng)當(dāng)簽訂，認(rèn)定有效。第二，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行或違約的責(zé)任。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了謀求更大的經(jīng)濟(jì)利益，不惜毀約，主動(dòng)向購(gòu)房者退還定金。在這種情況下，廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益應(yīng)該得到有效保護(hù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，在取得《商品房預(yù)售許可證》后與購(gòu)房人協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》。

取得《商品房預(yù)售許可證》后，開(kāi)發(fā)商明確拒絕與買受人協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，或者以其他方式拒絕與買受人協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》（如：，將買受人購(gòu)買的房屋出售給他人或者故意設(shè)置障礙使《商品房買賣合同》無(wú)法簽訂的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人提出申請(qǐng)，房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。目前，樓價(jià)不斷上漲，不少開(kāi)發(fā)商為了謀取更大利益，在取得《商品房預(yù)售許可證》前主動(dòng)退房，愿意退還定金并賠償違約金。盡管開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法冠冕堂皇：“沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有銷售條件，按照相關(guān)規(guī)定，任何業(yè)務(wù)都不能開(kāi)展”，但幾乎所有購(gòu)房者都認(rèn)為，自己真正的動(dòng)機(jī)是收回房屋再出售，以賺取更多利益。毫無(wú)疑問(wèn)，如果接受了開(kāi)發(fā)商的條件，購(gòu)房者要想買同樣的房子，就要付出50%以上甚至雙倍的價(jià)格。那么，如何保護(hù)購(gòu)房者的利益呢？開(kāi)發(fā)商退還定金并賠償違約金可以嗎？答案是否定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)承包過(guò)錯(cuò)責(zé)任，并賠償購(gòu)房者的損失。

購(gòu)房者在買房時(shí)，不僅要考慮房?jī)r(jià)是否合適，戶型是否合理，環(huán)境是否安靜安靜，還要考慮開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。雖然開(kāi)發(fā)商惡意毀約，購(gòu)房者可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償，但購(gòu)房者花費(fèi)的時(shí)間和精力是無(wú)法估量的。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師