買家需要防范的五大陷阱是什么？

例如，如果你買了一雙皮鞋，結果發(fā)現(xiàn)是假冒偽劣產(chǎn)品，他們只穿幾天。這是明顯的侵權行為。如果某名牌鞋上印有“買一送一”的大字廣告，當你急著去買的時候，卻發(fā)現(xiàn)原來是買一雙鞋拿一雙鞋墊。這時，一般消費者只會抱怨自己沒有注意到廣告中的小字，商家太聰明。其實，這是利用模糊廣告欺騙消費者的隱性侵權行為。如今，隨著消費者越來越成熟，百貨公司“買一送一”的做法收效甚微。但在房地產(chǎn)市場上，消費者并不熟悉隱性侵權的手段，因此必然會蒙受損失。層高縮小了，層數(shù)增加了。

一位業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，不能購買宣傳冊中樓層高度低于2.8米的房屋。因為很多房子的實際層高會低于宣傳數(shù)字，每層5厘米到10厘米不等，再加上地板等裝修工程的損耗，房子遠沒有樣板房那么明亮。不要低估幾厘米的收縮率。對于高層建筑來說，如果每層不足10厘米，就可以“擠出”一層。這個額外的一層，不管是租還是賣，開發(fā)商都能盈利。對于居民來說，10厘米的損失可能一點都不明顯，也不會對他們的生活造成很大影響；能看到的業(yè)主可能不愿意去相關部門解釋。所以這種隱性侵權越來越普遍。

開發(fā)商也要為所占面積繳納物業(yè)費

業(yè)主可能只看到物業(yè)公司每個月都來向自己要錢。他們有沒有想過也應該向開發(fā)商或物業(yè)公司索要物業(yè)費？

律師表示，未售面積與共有面積不同，前者的產(chǎn)權仍屬于開發(fā)商，物業(yè)費、水電費、取暖費、公共維修基金等也應由開發(fā)商支付。同樣，產(chǎn)權屬于開發(fā)商或物業(yè)公司的公共設施也應由業(yè)主支付。而現(xiàn)在的實際情況是，開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司不會向開發(fā)商要錢，虧空自然會由業(yè)主來支付。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在物業(yè)費不變的情況下，由于部分資金用于填補空缺，物業(yè)公司為了節(jié)約成本，必然會降低物業(yè)的服務質量。如在養(yǎng)護中使用更便宜的材料，使用價格低廉的草種等。最終受損的仍是大多數(shù)業(yè)主。從公共設施中獲利社區(qū)的公共設施是消費者買房時考慮的因素之一。草坪、停車場、會所等都對營造舒適生活起到了很大的作用，也是開發(fā)商前期宣傳的重點。然而，業(yè)主入住后，公共設施的非營利性質發(fā)生了變化，不僅影響了業(yè)主的生活，也給開發(fā)商或物業(yè)公司帶來了額外的收入。

利用公共設施牟利的現(xiàn)象包括社區(qū)戶外廣告、電梯廣告、租賃俱樂部商業(yè)活動等，某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售經(jīng)理表示，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，不可控因素多。為了節(jié)約成本，實現(xiàn)利潤最大化，開發(fā)商不得不改變原有的規(guī)劃，這也是生存的需要。比如小區(qū)里原來規(guī)劃的一個幼兒園，雖然知道要建有一定的損失，但有了其他利益點的支持，就不會虧本；如果這些利益點突然消失，開發(fā)商就得修改規(guī)劃?！睕]有人愿意欺騙別人，欺騙不是初衷。

物業(yè)費置換

目前，北京大部分社區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會，缺乏組織的業(yè)主也不會想到去查物業(yè)公司的賬目。每個月有多少物業(yè)工人領工資？有多少人在社區(qū)工作？有多少人的工資不應該在物業(yè)公司的賬戶上支付？賬戶中的所有信息都可能暴露出開發(fā)商或物業(yè)公司的隱性侵權行為。

專業(yè)經(jīng)理高平表示，在北京住宅市場，大部分物業(yè)公司都是開發(fā)商在前期成立的，都是聽命于開發(fā)商。對于不具備專業(yè)財務知識的普通業(yè)主來說，即使獲得審核機會，也很難看出哪些物業(yè)費是虛報還是亂報。例如，一些開發(fā)商將非物業(yè)公司員工的工資和車輛費用計入了物業(yè)公司的賬目。也出現(xiàn)了重復計算員工工資的現(xiàn)象。這本書顯示，一名保安的工資是1200元。實際上，他真正收到的只有500元到600元。業(yè)主的物業(yè)管理費被偷偷挪用或挪用。

占用物業(yè)工作人員的工作時間，是一種比置換物業(yè)成本更隱蔽的侵權行為，即占用物業(yè)工作人員的工作時間。一位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司，往往成為開發(fā)商為自己服務的特殊團隊。這些保安、清潔工、園丁和其他工作人員由物業(yè)公司支付工資，他們賺取業(yè)主的物業(yè)費。然而，他們往往被開發(fā)商稱為“免費”服務，這無疑侵犯了消費者的利益。

高平認為，很多源于開發(fā)商的物業(yè)公司并不具備專業(yè)的服務質量和服務意識，仍然沿用開發(fā)商的“行政管控”理念，尚未完成向“親和力服務”理念的轉變。因此，在很大程度上，他們成了開發(fā)商的“傀儡”，賬目和服務對象不清。這也是不少物業(yè)公司收費標準逐年下降的原因之一。

以上知識是小編對“開發(fā)商揭發(fā)隱性侵犯產(chǎn)權行為需要防范的五大陷阱”問題的回答。購房者需要防范的隱患包括層高縮水、層數(shù)上升；開發(fā)商也要為所占面積支付物業(yè)費。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎