如何安全購(gòu)房防范“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”

很多開(kāi)發(fā)商喜歡在樓盤預(yù)售前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一是造勢(shì)，二是摸底，這是為預(yù)售做準(zhǔn)備。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，具有一定的吸引力。對(duì)此，專家認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為沒(méi)有得到政府的認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理范圍，因此，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商未付清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致該地塊被收回二是商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押，購(gòu)房者在未來(lái)無(wú)法獲得完整的擔(dān)保；三是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同未經(jīng)政府部門登記，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在一樓賣出更多的房子。因此，購(gòu)房者千萬(wàn)不能因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而粗心大意。實(shí)踐中，為了盡快將商品房銷售出去，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)之前先簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)支付一定的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房銷售談判中，因具體條款發(fā)生糾紛，無(wú)法簽訂正式的商品房銷售合同，雙方便轉(zhuǎn)而將購(gòu)房者所交的錢是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。

對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，專家認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中包含商品房買賣合同的主要條款，如位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，則商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有約束力合同的效力，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有商品房買賣合同的主要條款，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退還。

確定合理的付款方式

為了加快資金回籠，一些開(kāi)發(fā)商給一次性付款的購(gòu)房者提供一定的折扣。但這種做法其實(shí)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不完，購(gòu)房者很可能賠錢。因此，購(gòu)房者應(yīng)盡量根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況分期支付房?jī)r(jià)，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，避免被“套牢”。合同中約定簽約時(shí)支付房?jī)r(jià)10%的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程竣工至4樓，買受人再支付10%的房款。

明確約定收回標(biāo)準(zhǔn)

商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，方可交付使用。住宅小區(qū)或者其他組團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：1。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施條件。城市規(guī)劃所需的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收。拆遷安置方案的實(shí)施。實(shí)行物業(yè)管理。住宅小區(qū)等組團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。上述知識(shí)是小編對(duì)“如何安全購(gòu)房”問(wèn)題的回答。如何安全購(gòu)房？購(gòu)房者需要注意“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”問(wèn)題，認(rèn)真簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定合理的付款方式。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎