房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府投機(jī)者被指是問題的癥結(jié)所在（圖片來源：北京房地產(chǎn)，2006年第06期）

房價高企不應(yīng)歸咎于房地產(chǎn)開發(fā)商。面對大宗商品價格的又一輪反彈，有研究者表示，僅僅盯著房地產(chǎn)開發(fā)商的吆喝，恐怕解決不了中國房價的問題。

最近，經(jīng)濟(jì)學(xué)家***發(fā)表了自己的新觀點(diǎn)——房地產(chǎn)市場確實(shí)存在問題和泡沫，但房價不高，不足以責(zé)怪房地產(chǎn)開發(fā)商。”因?yàn)槠髽I(yè)家的任務(wù)是創(chuàng)造利潤，如果你想別的事情，那就不是一個好企業(yè)家。”他把當(dāng)前問題的癥結(jié)歸結(jié)為宏觀經(jīng)濟(jì)扭曲如果宏觀經(jīng)濟(jì)問題得不到解決，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家們就無能為力。”

這種扭曲首先表現(xiàn)為收入分配的嚴(yán)重失衡。改革20年來，貧富差距拉大。很多社會財(cái)富集中在少數(shù)人手中。這種分布格局體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，即高價位的中高檔商品房充斥著市場。XX表示，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就無法改變。他認(rèn)為，“我國房地產(chǎn)業(yè)的高利潤之所以能夠長期保持，唯一的原因就是投入要素競爭不足”，房地產(chǎn)投資的兩大要素土地和資金由政府控制，銀行審批，受市場影響較小。

在他看來，提高住房貸款利率、提高首付比例、限制購買第二套住房等措施，并不能解決房地產(chǎn)高燒的問題。因?yàn)樯鐣嫌写罅康馁Y金，沒有投資的出路——債券市場風(fēng)險(xiǎn)大，利潤低、利潤低的行業(yè)都被國家壟斷——相當(dāng)一部分必然會涌向房地產(chǎn)業(yè)。

房價背后是地價

中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書副總編輯認(rèn)為，去年以來，人們對土地的關(guān)注遠(yuǎn)不如對房價的關(guān)注。然而，如果不明確地價，很難看清房價。因?yàn)橥恋厥袌鍪欠康禺a(chǎn)的源頭市場。近一年來，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策作用不容樂觀。原因有二：一是必然導(dǎo)致開發(fā)商的負(fù)阻力；二是地方政府沒有動力去做這種犧牲自己和他人利益的事情。近年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展比過去強(qiáng)勁得多，政府對房地產(chǎn)市場的影響也越來越弱。正如XX所說，當(dāng)高端房地產(chǎn)能夠帶來巨額利潤時，開發(fā)商不可能為老百姓大量興建中低端公寓。因此，真正控制土地市場供給的是市、縣政府。他們的興趣是地價越高，收入越多，生活就會越好。這也是繼去年中央多次出臺相關(guān)政策后，保障性住房投資比重在隨后兩年持續(xù)下降的原因。

有研究人士指出，當(dāng)前工業(yè)用地和住宅用地的雙重政策加劇了房價的上漲。二元政策是工業(yè)用地仍實(shí)行協(xié)議出讓，住宅用地實(shí)行招拍掛政策。因?yàn)榍罢叩拇嬖冢恍┑胤秸疄榱嗽谡猩桃Y中取勝，可以采取低價甚至免費(fèi)的政策；因?yàn)楹笳叩拇嬖冢恍┑胤秸梢岳米约旱膲艛嗟匚弧稗k城市”，通過伸手到百姓口袋，彌補(bǔ)工業(yè)用地造成的“虧空”。對××的調(diào)查為這一說法提供了腳注。在我國東南部發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)用地實(shí)行協(xié)議出讓，均價14-15.5萬元/畝（與內(nèi)資、外資不同，外資低于內(nèi)資）。商品房用地全部采用招拍掛方式出讓，均價185萬元/畝（城市中心區(qū)高于非中心區(qū)）。商品房用地的市場出讓價格是工業(yè)用地的10倍以上。一方面，法律賦予政府壟斷一級土地市場的權(quán)力，而市政府是執(zhí)行者。另一方面，在一級土地市場上，市政府不僅是市場高端商品（土地）的壟斷（唯一）集資（買方），而且是市場低端商品（土地）的壟斷供應(yīng)商（賣方），扮演著壟斷中間人的角色。4月25日，經(jīng)過51輪20分鐘的競價，萬和集團(tuán)組成的聯(lián)合體以16.6億元的價格成功競得北京盧溝橋地塊。這是北京地價飛漲的最新例證。此前，海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)29.41萬平方米土地經(jīng)過88輪競價，以11.5億元成交。拍賣過程中上漲了近2.5億元。在此之前，李×凱出資5.1億元吞下工體北路4號院住宅及配套建設(shè)用地。然而，去年上演的“清河故事”之后，似乎這些已經(jīng)不能真正震撼業(yè)界。

去年8月，北京拍賣了海淀區(qū)清河鎮(zhèn)70萬平方米住宅及配套用地，吸引了華*和順*等9家房地產(chǎn)巨頭參與拍賣。初始底價16.99億元，華潤最終以高于底價8.66億元的價格拿到。25.65億元讓清河成為當(dāng)年的“地王”。高地價意味著高建設(shè)成本。雖然是房地產(chǎn)大亨在大廳里舉牌，但毫無疑問，最終買家就是房地產(chǎn)買家。華潤置業(yè)收購清河地塊后，立即向媒體宣布，清河項(xiàng)目需求最強(qiáng)的價格區(qū)間為6000元至9000元，清河地塊樓面價已突破3600元/平方米。需要指出的是，此前清河地區(qū)主流房價均價在4000元至5000元/平方米之間。這類事件在其他城市并不少見。2005年3月2日，杭州市區(qū)出現(xiàn)了24032元/平方米的天價樓盤。2005年廣州市土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面價2916元/平方米，比2004年高出600多元。近年來，不同的開發(fā)商都在利用媒體傳遞著同樣的信息：房價跟著地價走。這無疑讓人想起一年前關(guān)于“土地荒”的爭論。開發(fā)商中的“理論家”任強(qiáng)早就撰文指出，房價上漲最重要的原因是土地供應(yīng)形式的變化（從協(xié)議出讓到掛招牌）、地價飆升以及政府有意不飽和的土地供應(yīng)。然而，在大量證據(jù)表明土地供應(yīng)并不短缺后，有關(guān)部門立即宣布，地價與房價的關(guān)系有限甚至沒有關(guān)系。國家出臺各種調(diào)控措施后，人們開始將注意力轉(zhuǎn)向另一邊，爭論也逐漸平息。然而，在那輪辯論中，兩者之間的關(guān)系還沒有完全解決。一位業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)商的瘋狂行為表明，一方面，政府壟斷的土地供應(yīng)讓他們覺得已經(jīng)夠餓了；另一方面，他們認(rèn)為蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場會為這種瘋狂行為付出代價。人們應(yīng)該更加關(guān)注前者。

上述知識是小編對“開發(fā)商和地方政府投機(jī)者被指責(zé)的問題癥結(jié)在哪里”的回答。中國商品房價格上漲是一個深層次的問題，既有開發(fā)商的幫助，也有投機(jī)者的幫助。政府賣地的財(cái)政收入也是其中之一。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎