《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未訂立商品房銷售合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的費(fèi)用退還買受人。但是，這里所說的費(fèi)用是指具有預(yù)付款性質(zhì)的定金，而不是作為訂立合同擔(dān)保的定金。而且，只要當(dāng)事人在合法自愿的基礎(chǔ)上同意不退還具有預(yù)付款性質(zhì)的定金，就應(yīng)當(dāng)依法履行協(xié)議。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或者追回；支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人接受買受人的定金，以認(rèn)購、定購、轉(zhuǎn)讓等方式為訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，依照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。因此，在定金或不退費(fèi)用的情況下，購房者很可能處于被動(dòng)地位，要么接受開發(fā)商的不平等條件，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，承擔(dān)定金或定金的損失。因此，購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，可以咨詢專業(yè)律師，注意協(xié)議書是定金還是定金，不存在其他協(xié)議等問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）土地使用權(quán)出讓金全部繳納，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（三）提供預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)投入開發(fā)；（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售登記，領(lǐng)取《房屋預(yù)售許可證》商品房。

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