1、 是否追究虛假房地產(chǎn)廣告的責(zé)任

對于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條適用范圍以外的廣告行為，即廣告宣傳仍在適用范圍之內(nèi)要約邀請的范圍、法律法規(guī)一般會根據(jù)具體情況區(qū)別對待。（1）合法的廣告描述對于只使用略微夸張的語言來增加吸引力的廣告促銷，即使描述與實際不完全一致，仍將被視為合法的促銷手段。比如，廣告行業(yè)常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標。一般來說，買家不會誤解這種廣告。因此，廣告監(jiān)督管理部門和法院不會認定其為虛假廣告。（二）被認定為虛假說明、虛假廣告的情形對未被認定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導(dǎo)買受人，導(dǎo)致買受人對交易標的、價格、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解的，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人可以請求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的承包過錯責(zé)任。

此外，如果廣告中對房屋及相關(guān)設(shè)施的描述明顯脫離事實，對質(zhì)量、環(huán)境、價格等重要事項的描述明顯虛假，對買受人的承諾明顯無法兌現(xiàn)，那么房地產(chǎn)廣告很可能被視為虛假廣告。此時，開發(fā)商和廣告主可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政甚至刑事責(zé)任。根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪起訴標準的規(guī)定》第六十七條規(guī)定，虛假房地產(chǎn)廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標準。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內(nèi)容雖然要約邀請的廣告內(nèi)容不能作為約束買賣雙方的合同內(nèi)容，但買賣雙方在簽訂書面合同時有特別約定的，而相關(guān)內(nèi)容是作為條款列入合同的，那么根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議將成為合同的同一部分，對雙方均具有約束力。

通過以上介紹，我們可以看出，購房廣告在原則上不具有約束力，但當(dāng)廣告內(nèi)容明確寫入合同，或者內(nèi)容具體確定，對合同的訂立和房價的確定有重大影響時，才具有約束力可作為合同的內(nèi)容，具有法律效力。如果開發(fā)商不按說明交房，可以請求法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)廣告內(nèi)容被夸大時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因此，開發(fā)商在選擇廣告主作為廣告代理時，也應(yīng)盡到謹慎和監(jiān)督的義務(wù)，防止過度夸張而指向清楚的解釋和他不能履行的承諾出現(xiàn)在廣告中。（二）房地產(chǎn)虛假廣告的一般分類（一）未來虛假規(guī)劃：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計未經(jīng)政府批準，廣告內(nèi)容與政府批準的規(guī)劃設(shè)計不一致；（2）設(shè)計規(guī)劃變更：廣告發(fā)布后，與廣告內(nèi)容相關(guān)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計再次發(fā)生變更；

（3）虛假描述房屋：房屋描述是買受人的信任，但在實際交付時，我們發(fā)現(xiàn)廣告中的一些表達與實際情況不符。因此，購房者在購買房地產(chǎn)時，千萬不要相信廣告。他們最重要的是親自到房屋所在地進行實地調(diào)查。當(dāng)然，如果購房者確實遇到被廣告欺騙的情況，也可以向法院起訴，依照合同法的有關(guān)規(guī)定進行處理。如果您對此有任何疑問，律師協(xié)會還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎